Erfolgreich investieren mit Immobilien

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, dann müssen Sie – wie bei jeder anderen Investition – ein Bild der Zukunft haben. Ich hatte Anfang des Jahrtausends, so wie andere auch, die Probleme am Berliner Immobilienmarkt gesehen: hohe Leerstandsraten, stagnierende oder sogar sinkende Mieten. Ich sah aber zugleich die Chancen, die genau darin lagen.

Von Rainer Zitelmann

Schon am 18. April 2000 veröffentlichte ich einen großen Artikel in der „Welt“ mit der Überschrift: „Die Preise werden sich in zehn Jahren verdoppeln“. Angesichts der trübseligen Verfassung des Marktes – in dem Artikel war von Preiseinbrüchen bei Wohnungen in mittleren Lagen von bis zu 50 Prozent die Rede - wollten das viele nicht glauben.

Aber ich hatte eine logische Begründung: „Eine Verknappung am Wohnungsmarkt ist zu erwarten“, so argumentierte ich in meinem Artikel, „weil in der Vergangenheit der Neubau und die Modernisierung in Berlin stets steuerlich angetrieben waren. Mit dem Auslaufen der Sonder-AfA Ende 1998 müssen Investoren erstmals ohne spezifische steuerliche Vorteile auskommen. Bei dem niedrigen Mietniveau lohnt sich dies jedoch oft nicht…“ Meine Folgerung: Das Angebot werde zurückgehen und mittel- bis langfristig würden Mieten und Preise erheblich steigen. Experten könnten Recht behalten, die eine Verdoppelung der Preise in den kommenden zehn Jahren erwarteten.

Der richtige Zeitpunkt

Es ist schwer, den richtigen Zeitpunkt für ein Investment zu finden. Liegen die Preise am Boden, fühle ich mich sicher. Sobald sie steigen und die Stimmung dreht, werde ich unsicher. Neukölln ist ein gutes Beispiel. Der Boom dort begann vor einigen Jahren. Die Preise stiegen zunächst vom neun- bis zehnfachen auf das zwölf-bis 13-fache. Das kam mir schon teuer vor: „Bin ich verrückt, in Neukölln zum 13-fachen zu kaufen? Das ist ja fast doppelt so viel wie ich bezahlt habe!“ Damit lag ich gründlich daneben. Womit ich nicht rechnete, war, dass die Preise noch viel stärker anstiegen, ja, regelrecht explodierten. Hätte ich damals zum 13-fachen gekauft, könnte ich heute wohl zum nochmals verdoppelten Preis wieder verkaufen.

Wer überwiegend gegen den Strom investiert, muss das akzeptieren. Wer antizyklisch agiert, verkauft wahrscheinlich meist zu früh und schaut dann zu, wie die Preise weiter steigen. Oder er hört zu früh auf, zu kaufen. Geärgert habe ich mich darüber keine Sekunde, das ist nicht meine Mentalität. Ich denke, wir haben alle genug damit zu tun, uns mit der Gegenwart auseinanderzusetzen und für die Zukunft zu planen, und es wäre Energieverschwendung, sich den Kopf über verpasste Chancen zu zerbrechen, die davon ja nicht wiederkommen.

Oft ist es besser, nichts zu tun

Oft ist es ohnehin besser, wenn man als Investor nichts tut und das Geschehen nur beobachtet. Viele Investoren verlieren Geld, weil sie meinen, ständig irgendetwas tun zu müssen. Hyperaktivität kann besonders dann zum Verhängnis werden, wenn man gerade ein Geschäft mit sehr großem Erfolg abgeschlossen hat. Denn genau dann werden viele Investoren übermütig, weil sie das gute Geschäft ihrer eigenen Genialität zuschreiben. Im Überschwang des Selbstbewusstseins wollen sie unbedingt wiederholen, was ihnen gelungen ist, und investieren kurz nach Abschluss ihres letzten Investments erneut. Die Wahrscheinlichkeit, dass dieses Folgeinvestment schief geht, ist hoch, denn erstens ist Selbstüberschätzung keine gute Basis für erfolgreiche Investments und zweitens waren sie ja deshalb mit dem letzten Geschäft erfolgreich, weil die Marktpreise auf einem hohen Niveau sind. Und wenn sie auf diesem Niveau mit einem neuen Investment einsteigen, ist die Wahrscheinlichkeit, dass es auch diesmal wieder so gut läuft, eher gering.

Deshalb ist es gerade nach dem Abschluss eines erfolgreichen Investments – etwa durch den Verkauf einer Immobilie – oft besser, erst einmal nichts zu tun. Was heißt „nichts tun“ für mich konkret? Größere Geldsummen einer Bank leihen würde ich nicht. Ich habe stattdessen kurz laufende Bundesanleihen gekauft, trotz der Negativzinsen. Das sehe ich nicht als Investition an, sondern als Parkstation für mein Geld, um es später – vielleicht erst in einigen Jahren – wieder anzulegen, wenn sich neue Opportunitäten auftun. Es ist ein großer Vorteil für einen privaten Investor, dass er – anders als institutionelle Investoren – die Option hat, „nichts zu tun“. Natürlich kann man mit der Einschätzung falsch liegen. So wie das bei mir 2004 der Fall war, als ich – aus heutiger Sicht – zu früh aufhörte, am Berliner Markt zu kaufen.

Investor – nicht Spekulant

Sie können diesen Überlegungen indirekt entnehmen, dass ich als Investor stets sehr langfristig gedacht habe. Mit „langfristig“ meine ich nicht einige Monate, sondern einen Zeitraum von zehn Jahren oder mehr. Zwar  ist auch mit kurzfristigen Investments eine Menge Geld zu verdienen, so wenn man beispielsweise in einem rasch aufstrebenden Markt Immobilien oder Aktien kauft, um sie kurz danach wieder mit Gewinn zu verkaufen. Ich kenne Leute, die damit eine Menge Geld verdient haben. Das Risiko dabei ist jedoch sehr hoch, da der Erfolg ausschließlich von äußeren Marktbedingungen abhängt, die man selbst überhaupt nicht beeinflussen kann.

Wenn Sie mit hohem Fremdkapitaleinsatz eine solche Strategie verfolgen, können Sie damit sehr schnell reich werden, aber ebenso schnell auch arm werden. Etwas zu kaufen, um es danach kurzfristig zu einem höheren Preis wieder zu verkaufen, empfinde ich eher als Spekulation denn als Investment. Und Spekulant war ich nie.

Misstrauen Sie Investmentweisheiten

Ich habe mich bei Immobilien nie an allgemeine Investmentweisheiten gehalten. Eine dieser Weisheiten lautet, man solle möglichst breit diversifizieren, um das Risiko zu reduzieren. Danach ist ein Investment umso riskanter, je stärker man sich fokussiert. Eine andere Weisheit lautet, dass das Risiko umso höher sei, je mehr Fremdkapital man einsetze.

Ich kenne alle Argumente, die für diese Grundsätze angeführt werden, und dennoch glaube ich, dass man sie nicht sklavisch befolgen sollte. Diversifizierung ist sinnvoll für denjenigen, der einen Markt nicht kennt oder nicht versteht, was er tut. Reich werden kann man damit natürlich nicht. Und ich kenne keine Theoretiker, die diese Grundsätze predigen und selbst damit vermögend geworden sind.

Ich habe immer die spezifischen Parameter einer Investition untersucht und mir dann ein Urteil über das konkrete Risiko in diesem Fall gebildet – statt zu versuchen, deduktiv aus allgemeinen Lehrsätzen auf die spezifischen Risiken eines konkreten Investments zu schließen. Das heißt zum Beispiel: Ich empfand meine Investitionen mit sehr hohem Fremdkapitaleinsatz nicht als riskant. Wenn ich eine Immobilie zum 6,8fachen kaufe, dann habe ich einen sehr großen Sicherheitspuffer, der mich auch dann schützt, wenn sich die Dinge anders entwickeln als erwartet. Ich fand dieses Investment als sehr viel weniger riskant als es beispielsweise heute der Erwerb einer Immobilie mit geringer Fremdfinanzierung in München zum 40fachen wäre – obwohl die meisten Menschen dies bestimmt als sehr viel sicherer betrachten würden.

Selbstdistanz ist wichtig

Solche grundsätzlichen Überlegungen über Investments und über das eigene Verhalten sind, das wird oft übersehen, für den Erfolg als Investor noch wichtiger als das Fachwissen, das man über ein bestimmtes Gebiet mitbringt. Wer erfolgreich sein will, muss Fachwissen mit einer gut durchdachten Investitionsphilosophie verbinden, deren Kernelement die Einsicht in die Psychologie des Marktes und das Wissen über die Gefährdungen durch verzerrte Wahrnehmungen und Selbstüberschätzung ist. Ich denke, dass der Investor, der über ein hohes Reflexionsvermögen und über eine Selbstdistanz verfügt, einen großen Vorteil hat, weil es genau daran den meisten Menschen, wenn es um die Geldanlage geht, mangelt.

Inhaltsverzeichnis, weitere Leseproben und Pressestimmen zu Rainer Zitelmanns neuem Buch „Wenn du nicht mehr brennst, starte neu!“ finden Sie hier.