S Immo: Geschäftsmodell mit solidem Fundament

Zyklische Titel sind in den vergangenen Monaten sehr gut gelaufen. Daher sollten vorsichtige Anleger nun bevorzugt risikoarme Substanzwerte ordern. Zu denen zählt beispielsweise die Aktie der S Immo AG.

Im Zuge der liquiditätsgetriebenen Rallye an den europäischen Aktienmärkten haben sich in den vergangenen Monaten vor allem zyklische Titel deutlich verteuert. Dazu zählen beispielsweise die Anteilscheine von Automobilherstellern und Chemiekonzernen. Diese heißgelaufenen Papiere eignen sich nur noch als Depotbeimischung für mutige Trader. Anleger, die ihre Nerven schonen möchten, sollten auf Substanzwerte ausweichen. In diesem Segment ist unter anderem die Aktie der S Immo AG (WKN: 902388) interessant. Der österreichische Konzern besitzt zahlreiche Gewerbe- und Wohnimmobilien. Davon befinden sich mehr als 60 Prozent in Deutschland und Österreich und der Rest in Zentral- und Osteuropa sowie Südosteuropa. Bis auf wenige Ausnahmen handelt es sich um Gebäude in Großstädten wie Berlin, Wien, Prag, Budapest, Sofia und Zagreb.

Deutliche Gewinnsteigerung

Aufgrund von Immobilienverkäufen verringerten sich die Mieterlöse im vergangenen Jahr um 4,2 Prozent auf 111,8 Millionen Euro. Die Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung sind hingegen um 4,7 Prozent auf 42,1 Millionen Euro gestiegen. Das EBIT konnte S Immo um 44,8 Prozent auf 138,7 Millionen Euro steigern, da es im Berichtszeitraum in allen Märkten Effekte gab, die sich auf das Ergebnis positiv ausgewirkt haben. Der Nettogewinn ist aufgrund der zu zahlenden Zinsen und Steuern lediglich um 20,6 Prozent auf 33,8 Millionen Euro gestiegen. Im Rahmen der diesjährigen Hauptversammlung am 3. Juni soll die Ausschüttung einer Dividende von mindestens 0,20 Euro je Aktie beschlossen werden. Somit errechnet sich basierend auf dem aktuellen Kursniveau (8,29 Euro) eine Dividendenrendite von 2,4 Prozent.

Zukäufe in Berlin stehen auf der Agenda

Laut S-Immo-Vorstandschef Ernst Vejdovszky beträgt der Net Asset Value (Nettovermögenswert) je Aktie derzeit mehr als zehn Euro und liegt somit über dem Ende September 2014 erreichten Niveau von 9,89 Euro. Mittelfristig dürfte der Net Asset Value aufgrund des Portfolioausbaus, der Schulden-Reduzierung und Wertsteigerungen von Gebäuden weiter steigen. Erfreulicherweise kann der Konzern Zukäufe aus dem Cash-Flow und der vorhandenen Liquidität (aktuell: 70 Millionen Euro) finanzieren. Geplant ist in erster Linie der Kauf von Gewerbeimmobilien mit Entwicklungspotenzial in Berlin. Solche Gebäude können zurzeit noch relativ günstig erworben werden. Später sollen in diesen Häusern Eigentumswohnungen geschaffen werden, die dann dank einer hohen Nachfrage zu sehr guten Preisen veräußert werden können. Wohnhäuser will das Unternehmen in Berlin nicht kaufen, da diese inzwischen ziemlich teuer sind. Generell ist S Immo in Deutschland auf Gewerbeimmobilien fokussiert, die maximal 20 Millionen Euro kosten. Denn für diese Objekte interessieren sich große Immobilienfonds kaum, weswegen sie eher zu attraktiven Preisen zu haben sind als Gewerbeimmobilien in höheren Preisklassen. Unabhängig davon sind hierzulande im Gewerbeimmobiliensektor wesentlich größere Wertzuwächse zu erwarten als bei Wohnhäusern, die in guten Lagen mittlerweile sehr teuer sind.

Finanzierungskosten werden sinken

Deutliche Aufwertungen von Gebäuden erwartet das Management in den kommenden drei Jahren vor allem in Zentral- und Osteuropa sowie Südosteuropa, da in diesen Regionen in der Vergangenheit hohe Abschreibungen vorgenommen wurden. In Berlin sind immerhin noch leichte Aufwertungen möglich. Darüber hinaus werden sich bei S Immo künftig sinkende Finanzierungskosten, der Rückgang der Aufwendungen für Zinsabsicherungsgeschäfte und ein steigender Vermietungsgrad positiv auf das Ergebnis auswirken. Erfreulicherweise gibt es bei dem Unternehmen so gut wie keine Fremdwährungsrisiken, weil fast alle Mieten in Euro gezahlt werden oder die jeweiligen Beträge zumindest an die Wertentwicklung des Euro gekoppelt sind.

Aussichtsreiches Geschäftsmodell

Im zurückliegenden Jahr erzielte der österreichische Immobilienriese eine durchschnittliche Mietrendite von 6,9 Prozent. Dieses Niveau soll gehalten oder leicht gesteigert werden. Ein weiteres strategisches Ziel ist die Verringerung der Leerstandsquote von zuletzt 8,9 Prozent. Last but not least will das seit 1987 an der Wiener Börse gelistete Unternehmen weiterhin eine aktionärsfreundliche Dividendenpolitik umsetzen. Alles in allem überzeugt die S Immo AG mit einem aussichtsreichen Geschäftsmodell. Zudem notiert die Aktie trotz des deutlichen Kursanstiegs seit Jahresbeginn noch erheblich unter ihrem Net Asset Value von mehr als zehn Euro. Daher können Anleger bei Kursen von bis zu 8,50 Euro einsteigen.