Vonovia-Aktie jetzt mit Einstiegspotenzial

„Vonovia ist zurück“, verkündete Vorstandschef Rolf Buch vor wenigen Wochen am Rande der Zahlenvorlage des deutschen Immobilienkrösus zum dritten Quartal. „Der Werteverlust in Deutschland ist vorbei.“ Die Immobilienwerte im Portfolio seien stabil, das Verkaufsziel 2024 bereits übererfüllt. Schon im laufenden Jahr, erklärte Buch, werde Vonovia die selbst gesteckten Prognosen am oberen Ende erreichen. „Für 2025 und die folgenden Jahre blicken wir zuversichtlich nach vorn.“

Der Sparkurs bei den Bochumern ist Vergangenheit. Buch will wieder investieren, wachsen, sogar in den Wohnungsneubau zurückkehren. Anlass für diesen Optimismus sind die sinkenden Zinsen sowie die Aussicht darauf, dass dies ziemlich sicher so weitergeht. Der Immobiliensektor ist wie kein zweiter abhängig von den Zinsentwicklungen am Markt, da diese maßgeblich die Bewertung des Immobilien-Portfolios beeinflussen. Nach zwei Jahren stark ansteigender Zinsen, die den Wert der Immobilienbestände von Unternehmen, wie Vonovia, stark senkten, führen die nun sinkenden Zinsen zunächst zu einer deutlichen Verlangsamung des Wertverlusts und wohl schon bald wieder zu spürbaren Wertsteigerungen.

Gleichzeitig vergünstigen diese auch den Neubau – und den Schuldendienst, der bei Immobilienunternehmen häufig hoch ist. Besonders Vonovia hat in Zeiten der Niedrigzinsen durch Übernahmen, wie die der Deutschen Wohnen, erhebliche Verbindlichkeiten angehäuft.

Am Markt gehörten die Aktie und die gesamte Branche 2022 zu den größten Verlierern. Vonovia war seither gezwungen Wohnungen im Milliardenwert zu veräußern, um die Bilanz zu stabilisieren.

Damit soll nun Schluss sein. Vonovia will wieder in die Offensive kommen. Die Aktie hat ihr Tief bereits hinter sich. Von 15,28 Euro im März 2023 hat sich der Kurs – stand Ende November – auf 30,30 Euro in etwa verdoppelt. Das Rekordhoch bei 58,78 Euro aus dem Jahr 2020 liegt aber immer noch weit entfernt. Es bräuchte eine erneute Verdopplung des Kurses, um es zu erreichen.

Dabei könnte die Stabilisierung der Ergebnisse helfen. Die Börse hat einmal mehr einiges vorweggenommen. Anleger haben in Erwartung sinkender Zinsen Immobilienaktien bereits steigen lassen, da waren sie bei Vonovia noch damit beschäftigt tausende Wohnungen zu verkaufen. Jetzt zeigt auch die fundamentale Geschäftsentwicklung wieder nach oben. Nach neun Monaten liegt das operative Ergebnis bei 1,8 Milliarden Euro. Mit 592 Millionen Euro blieb unter dem Strich zwar noch ein Verlust, doch ein Jahr zuvor hatte der noch 3,8 Milliarden Euro betragen. Der Portfoliowert lag Ende September bei 82,6 Milliarden Euro – nur noch ein leichtes Minus gegenüber dem Vorjahr.

Für das gesamte Geschäftsjahr erwartet Vonovia nun ein bereinigtes Ebitda von 2,55 bis 2,65 Milliarden Euro und ein bereinigtes Ebit von 1,7 bis 1,8 Milliarden Euro. Im kommenden Jahr sollen beide Kennziffern bei 2,7 bis 2,8 und 1,75 bis 1,85 Milliarden Euro liegen.

2025 will Vonovia 1,2 Milliarden Euro investieren, bis 2028 sollen es zwei Milliarden Euro jährlich werden. In Berlin und Wien soll dazu bereits wieder neugebaut werden. Insgesamt wollen die Bochumer in einem ersten Schritt 3.000 neue Wohnungen errichten.

Die, die Vonovia bereits besitzt, bleiben für den Konzern weiter tragende Säule, denn die Mieten stiegen in den ersten neun Monaten des Jahres erneut um 3,8 Prozent an. „Unser Kerngeschäft läuft hervorragend, nahezu alle unsere Wohnungen sind vermietet“, so Unternehmenschef Buch. Gleichzeitig versucht Vonovia über das Immobilienmanagement neue Einnahmequellen zu erschließen, die stabile Einnahmen generieren, um weniger abhängig von den Immobilienwerten zu sein.  

Alles in allem stehen die Zeichen bei Vonovia auf Aufbruch, was auch Analysten wieder mutigere Kursziele ausgeben lässt. Deutsche Bank-Experte Thomas Rothäusler hat seines zuletzt von 33 auf 38 Euro angehoben. Vonovia ist sein Favorit im deutschen Wohnimmobilienmarkt, den er sehr positiv betrachtet. DZ-Bank-Analyst Karsten Oblinger empfiehlt mit einem Kursziel von 39 Euro ebenfalls den Kauf der Aktie. Der Konzern schalte nach einer schwierigen Phase wieder in den Wachstumsmodus, begründete er in einer Studie. Besonders optimistisch ist Jonathan Kownator von Goldman Sachs. Die Strategie von Vonovia sorge für leicht höhere Erwartungen bis 2028, erklärte der Experte und hob sein Kursziel kürzlich von 42,70 auf 43,70 Euro an.

Optimismus im Konzern, Optimismus bei den Analysten. Aber reicht das auch um die in den zurückliegenden Monaten bereits optimistisch agierenden Anleger dazu zu bringen, weiter zuzukaufen? Dafür sprechen würde das derzeitige Kurs-Buchwert-Verhältnis von 0,94, womit die Aktie unter Bilanzwert bewertet ist. Dagegen spricht, dass Anleger mit einem Investment in die Vonovia-Aktie derzeit immer auch eine Wette auf den Leitzins-Satz der Notenbanken eingehen. Und sollte der auf einmal nicht mehr so stark sinken, wie erwartet, oder sogar noch einmal steigen, weil die Inflationsraten wieder steigen, würde das die Vonovia-Papiere wohl direkt auf Talfahrt schicken.