Vonovia: Anleger und Analysten werden optimistischer

Die Zinspausen von Fed und EZB legen nahe: der Zinsgipfel könnte erreicht sein. Das sorgt für vorsichtige Entspannung im Aktienkurs von Deutschlands größtem Wohnungsvermieter. Folgt jetzt eine Erholungsrally?

Vergangene Woche erklomm die Vonovia-Aktie den höchsten Stand seit Februar. 24,72 Euro kosteten die Papiere nach Vorlage der Quartalsbilanz. Seither ist der Kurs leicht zurückgekommen, 23,70 Euro standen am Dienstag in Frankfurt auf der Anzeigetafel. Ausgehend vom Tief bei 15,60 Euro Ende März entspricht das einem satten Plus von 60 Prozent. Anleger, so scheint es, werden optimistischer mit Blick auf Deutschlands Wohnungskrösus, der wie die gesamte Immobilienbranche massiv unter den gestiegenen Zinsen leidet und an der Börse in den vergangenen zwei Jahren deutlich an Börsenwert einbüßte. Zaghafte Erholungen wurden stets abverkauft, zwischenzeitlich hatte sich der Kurs gedrittelt. Kommt nun die Wende?

Tatsächlich schöpfen Anleger Hoffnung mit Blick auf den gesamten Sektor. Der Stoxx Europe 600 Real Estate war vergangene Woche der mit dem höchsten Kursgewinn aller europäischen Branchenindizes. Die Zinspausen der Fed und der EZB legen ein Erreichen des Zinsgipfels nahe. Womöglich gibt es gar keine weiteren Zinserhöhungen mehr und – so die optimistischer werdenden Einschätzungen – schon Mitte des kommenden Jahres erste Senkungen.

Gute Nachrichten, ganz besonders für Vonovia. Der Konzern hatte sein kräftiges Wachstum größtenteils über Schulden finanziert. Kurz bevor die Zinswende begann, stemmten die Bochumer noch die Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen. Damit plagen den Konzern nun einerseits Verbindlichkeiten von über 60 Milliarden Euro, die aktuell zwar noch niedrig verzinst sind, aber irgendwann müssen die Kredite erneuert werden, dann würde es schlagartig teurer. Mit einem Ende der Zinserhöhungen entspannt sich die Situation zumindest einmal dahingehend, dass die Auswirkungen berechenbarer werden.

Entspannungssignale gibt es auch auf Bewertungsseite. CEO Rolf Buch musste in den vergangenen Quartalen den Portfoliowert der Immobilien von Vonovia immer weiter nach unten setzen, was den Gewinn deutlich ins Minus drückte. Steigen die Zinsen nun dies- und jenseits des Atlantiks nicht mehr weiter, dürften sich auch die Abwertungen abschwächen und es womöglich sogar wieder zu Aufwertungen kommen.

Ein weiteres Signal dafür, dass das tiefste Tal für den Konzern durchschritten sein könnte, ist, dass die Verkäufe aus dem eigenen Bestand nahe Buchwert an die Käufer gehen. Vonovia will sich insgesamt von 66.000 Wohnungen im Wert von 13 Milliarden Euro trennen, um die Konzernschulden zurückzufahren. Das funktioniert besser als gedacht. 3,7 Milliarden Euro konnte Vonovia so schon einnehmen. Ursprünglich hatte das Management bis dato zwei Milliarden Euro anvisiert. Neubauprojekte im Wert von 357 Millionen Euro gingen zuletzt an CBRE Investment Management, 1.213 Wohnungen für 87,8 Millionen Euro an die Stadt Dresden. Für eine Milliarde Euro gab Vonovia einen Minderheitsanteil seines Südewo-Portfolios an den Finanzinvestor Apollo ab. Letzterer wird bis Ende des Jahres wohl auch 30 Prozent am Norddeutschland-Portfolio erhalten – für die gleiche Summe. Durch die erfolgreichen Verkäufe wird die von Anlegern befürchtete Kapitalerhöhung, die die eigenen Anteile im Wert verwässern würde, unwahrscheinlicher.

Noch ein Pluspunkt: Die Mieten im Konzern stiegen in den ersten neun Monaten des Jahres durchschnittlich um 2,7 Prozent auf 7,67 Euro pro Quadratmeter. Das gleicht zumindest bedingt die schrumpfenden Gewinne im Geschäft mit Projektentwicklung und zusätzlichen Dienstleistungen aus.
Unter dem Strich bleibt ein Verlust von 3,8 Milliarden Euro nach 2,2 Milliarden Euro im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Und auch die Umsätze verringerten sich in den ersten neun Monaten um 8,1 Prozent auf 4,2 Milliarden Euro. Das sind zweifellos Horrorzahlen, doch entscheidend für Vonovia-Anleger ist, dass sich nach langer Leidenszeit zum ersten Mal eine echte Trendwende abzeichnen könnte. Dass der Kurs deshalb nicht plötzlich wieder zurück auf über 55 Euro schießen wird, dürfte klar sein, aber die Aussicht auf eine beherrschbare Finanzierung der Schulden bringt erste mutige Langfrist-Investoren zurück in die Aktie. Denn: Sinken die Zinsen wieder, könnte Vonovia auch schnell wieder auf Wachstumskurs schalten, die Bewertungen des Bestands würden sich erholen und die Aktie wohl deutlich zulegen. Die Mieten schließlich dürften hierzulande weiter steigen und Vonovia als größtem europäischen Wohnungsvermieter üppige Einnahmen bescheren. 

Bei Goldman Sachs steht die Vonovia-Aktie auf der „European Conviction Lust – Directors Cut“. Damit gehören die Titel zu den Werten, die die Bank deutlich chancenreicher einschätzt, als dies weite Teile des Marktes tun. Simon Stippping von Warburg Research setzt sogar ein Kursziel von 39,80 Euro, was ausgehend vom aktuellen Kurs einem Steigerungspotenzial von 65 Prozent entspräche.

Auch diese positiven Analystenkommentare zeigen: Der Optimismus bezüglich der arg gebeutelten Aktie kehrt allmählich zurück. Wenn auch nicht bei allen. Metzler beließ sein Kursziel nach den Zahlen bei 21 Euro. Analyst Jochen Schmitt bemängelte ein wohl mittelfristig sinkendes Betriebsergebnis.

OG

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