Immobilien als sicherer Hafen!?

Das Thema Inflation ist allgegenwärtig, angetrieben durch die steigenden Energie- und Rohstoffpreise, sowie der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Letztere schiebt dem anhaltenden Boom im Immobiliensektor keinen Riegel vor, dies könnte dazu führen, dass die Immobilienpreise mittel- bis langfristig weiter steigen.

Ein Bestehen des Trends hin zu mehr Home-Office könnte zudem mit dem nahenden Ende der Pandemie einen Dämpfer bekommen. Menschen sehnen sich nach zwischenmenschlichen Kontakten. Das, in Kombination mit der Wiederbelebung der Innenstädte, könnte zu einer Bodenbildung der preislichen Talfahrt im Bereich der Büro- und Einzelhandelsimmobilien führen.

Immobilien als Inflationsschutz

Die aktuell hohe Inflationsrate erhöht den Druck auf Sparer ihr Geld in Sachwerte zu investieren. Dabei wird die von der EZB zuletzt veröffentlichte Inflationsrate von 5,8 Prozent für den Februar zu großen Teilen von steigenden Energiekosten im Euro-Raum getrieben. Zeiten der Verunsicherung sind geprägt von Wünschen nach einem sicheren Zuhause und einer sicheren Kapitalanlage. Immobilien könnten beides verbinden. Das Deutsche Institut für Vermögensbildung und Altersversicherung „DIVA“ hat hierzu eine repräsentative Umfrage durchgeführt, welche zu dem Ergebnis kam, dass knapp 37 Prozent der Befragten eine Immobilie als richtiges Mittel gegen die Geldentwertung halten.

Vergleicht man zusätzlich die Inflationsrate der Euro-Zone mit den Immobilienpreisen der letzten Jahre wird man feststellen, dass letztere inflationsbereinigt im Wert gestiegen sind. Möchte man als Anleger an jener Entwicklung in der Zukunft partizipieren, könnte also eine Baufinanzierung in Frage kommen. Das könnte jedoch zu kurz gedacht sein. Nicht zu vernachlässigen wären da zum einen die Kosten und Risiken, die mit einer Kapitalanlage in Immobilien einhergehen. Das hohe gebundene und illiquide Kapital, welches bei einer Anlage in die eigenen Vier Wände schwer zu manövrieren ist, könnte bereits ein erstes großes Problem darstellen. Miteinhergehend könnte mit dem hohen Kapitaleinsatz auch ein Klumpenrisiko entstehen. Verliert eine Immobilie an Wert wegen Problemen in der Nachbarschaft oder Schimmelbefall, schrumpft ein großer Teil des Vermögens gleich mit. Wenn das Geldvermögen zu einem großen Teil aus einem einzigen oder wenigen Vermögenswerten besteht, wie es bei Immobilien der Fall sein kann, könnte die finanzielle Flexibilität eingeschränkt werden. Entstandene Liquiditätsengpässe könnten zu Zahlungsausfällen führen.

Oft werden Nebenkosten für das Instandhalten, Wasser und Strom, sowie ein hoher Verwaltungsaufwand übersehen. Schließlich lässt sich jede Stunde, die für Fahrten zu den eigenen Immobilien genutzt wird deutlich schöner verbringen. Als Teillösung könnten Aktien börsennotierter Gesellschaften im und um die Immobilienbranche eine spannende Alternative darstellen. Als Aktionär ist man in der Lage mit einem bereits geringem Kapitaleinsatz an der Entwicklung des Unternehmens teilzuhaben und im besten Fall zu profitieren. Ein beispielhaftes Investment in das deutsche Immobilienunternehmen „Vonovia“ könnte dank des breitaufgestellten Produktportfolio des Unternehmens eine zusätzliche Diversifikation herbeiführen. Die Firma ist auf die Verwaltung von privaten Wohnungen spezialisiert, wovon über 400 Tausend Wohnungen im eigenen Besitz liegen und 100 Tausend weitere Wohnungen verwaltet werden.

Die Wertschöpfungskette der Immobilienbranche

Eine fertige Wohnung ist jedoch erst das Endprodukt einer ganzen Wertschöpfungskette mit vielen Beteiligten. So sind am Endprodukt auch die Zulieferer der Rohstoffe, sowie die Anbieter der nötigen Finanzierung beteiligt. Am Errichten der vielen Gebäudekomplexe profitieren also auch Teilnehmer aus dem Finanzierungs- oder Baustoffsektor. Die derzeit günstige Baufinanzierung für Immobilien entpuppt sich als ein profitables Geschäft für Banken. Die Margen für private Baukredite sind im Gegensatz zu Konsumentenkrediten niedrig, dafür handelt es sich um ein risikoarmes Geschäft mit hohen Volumina. Dem hinzuzufügen ist eine Studie des Immobilienverbandes „IVD“, die für 2022 zwar stabilisierte Preise im Ballungsraum, dafür eine umso höhere Nachfrage in kleinstädtischen und in ländlichen Regionen prognostizieren. Gepaart mit der vorerst locker bleibenden Geldpolitik, könnte der Status quo somit für weitere Zeit beibehalten werden. Falls die Europäische Zentralbank jedoch einen Kurswechsel einschlägt und damit beginnt, den Leitzins anzuheben, könnte das zu teureren Refinanzierungen für Immobilienschuldner führen. Jenes Risiko dürfte mit einer hoch bleibenden Inflationsrate wahrscheinlicher werden.

Unternehmen der Baustoffbranche profitieren ebenfalls an der hohen Nachfrage für Immobilien. Dabei ist die geschäftliche Entwicklung einer der weltweit führenden Hersteller und Händler von Beton – HeidelbergCement - hervorzuheben. Ausgenommen von der anfänglichen Unsicherheit nach dem COVID-Ausbruch in 2020 in der das Unternehmen eine gekürzte Dividende auszahlte, erfreuen sich Anteilseigner seit über einem Jahrzehnt an steigenden Dividendenausschüttungen. Andererseits wurden aber auch die Stimmen zu Nachhaltigkeitsbedenken am Geschäft der Firma in den vergangenen Jahren lauter. Zwar wird heute kaum noch ein Wohnhaus ohne den beliebten Baustoff Beton errichtet, das dafür benötigte Zement ist allerdings höchst klimaschädlich. Laut der Umweltschutzorganisation „WWF“ verursacht die Herstellung knapp 8 Prozent der globalen Treibhausgasemissionen. Demgegenüber scheint das Unternehmen besonnen und arbeitet schon an alternativen Betonzusammensetzungen und an seinen Zielen zur Reduktion ihres CO2-Fußabdruckes.

Sollte sich vorerst keine Trendwende in der europäischen Fiskalpolitik abzeichnen und ein niedriger Leitzins Bestand haben, könnte sich eine auf historischem hohem Niveau bleibende Inflationsrate mittel- bis langfristig wertmindernd auf das Geldvermögen ausüben. Immobilien könnten hierbei ein geeignetes Mittel darstellen Absicherung, sowie eine zusätzliche Rendite zu erzielen. Für eine Akquisition einer Immobilie ist in der Regel ein hohes Kapital notwendig. Aktien der Unternehmen, die am Bauboom direkt oder indirekt profitieren stellen eine kapitalextensivere Alternative dar. Sollte der Immobilientrend, welcher zusätzlich vom bestehenden Wohnungsmangel angeheizt wird, andauern, könnte das eine interessante Gelegenheit für Anleger darstellen.

Eine Analyse von Vontobel