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Die falsche Frage: „Was soll ich mit dem Geld machen?“


Warum nutzen nicht mehr Immobilieneigentümer das hohe Preisniveau, um sich von (einigen) Immobilien zu trennen? Ein Hauptargument lautet: „Wenn ich jetzt verkaufe, was soll ich dann mit dem Geld machen?“ Fehlende Anla-gealternativen, um die durch einen Verkauf gewonnene Liquidität zu reinves-tieren, sind wohl der Hauptgrund, warum viele Eigentümer die Chancen der hohen Preise nicht nutzen.

In der Tat: Anleihen hoher Bonität bringen (zumindest in Deutschland) nach wie vor keine Verzinsung, andere Assetklassen, wie etwa Aktien, sind eben-falls aus Sicht mancher Anleger zu teuer. Und Immobilien? Wenn ich eine Im-mobilie verkaufe, weil das Preisniveau sehr hoch ist, dann ist eben auch der Kauf einer „Ersatzimmobilie“ in der Regel teuer. Sicherlich: Es gibt Ausnah-men, und wer sucht, findet vielleicht irgendwo die Nadel im Heuhaufen. Und manche Investoren verkaufen beispielsweise in den Metropolen und investie-ren dafür in B- oder C-Städten. Das Preisniveau kommt ihnen dort niedrig vor, weil man beispielsweise statt dem 30-fachen, das man in einer Metropole zahlt, dort das 20-fache zahlt. Aber ist das günstig, wenn die gleiche Immobi-lie, die jetzt zum 20-fachen angeboten wird, vor einigen Jahren noch zum 10-fachen zu haben war? Das ist so ähnlich, wie zu sagen: Ich verkaufe den Mer-cedes und kaufe dann für das Geld einen Fiat, weil der billiger ist.

Natürlich ist der Multiplikator nicht das einzige Kriterium bei Investitionsent-scheidungen: Mietsteigerungspotenziale werden oft als Argument angeführt, warum man im Bestand hohe Faktoren zahlt. Wenn die Mietpreisbremse ver-schärft wird und sich die Neuregelungen bei den Mietern zunehmend herum-sprechen, werden sich manche Annahmen über Mietsteigerungspotenziale jedoch als unrealistisch erweisen. Prognoserechnungen, die davon ausge-hen, dass die hohen Einkaufsfaktoren durch entsprechende Mietsteigerungen später reduziert werden, gehen in diesem Fall nicht auf.

Warum nicht einige Jahre „nichts tun“?

Der gedankliche Fehler ist die unausgesprochene Voraussetzung, man müsse das durch einen Verkauf gewonnene Geld umgehend wieder reinvestieren. Für institutionelle Investoren mag das zutreffen, nicht jedoch für private Anle-ger. Diese haben das Privileg, auch einmal einige Jahre nichts tun zu können. Aber was heißt konkret „nichts“? Sie können das Geld auf einem Tagesgeld-konto parken (was ich allerdings bei sehr großen Beträgen nicht machen wür-de), oder - etwas teurer – in kurzlaufende Staatsanleihen investieren, um es zu parken. Freilich verlieren Sie damit Geld. Die Kombination von Negativzinsen und Inflation führt dazu, dass Sie vielleicht zwei bis drei Prozent pro Jahr ver-lieren. Das ist psychologisch für die meisten Menschen schwer zu verkraften, obwohl – historisch gesehen – die Situation, dass die Zinsen für hochqualitati-ve Anleihen sehr nahe oder sogar unterhalb der Inflationsrate liegen, gar nicht so ungewöhnlich ist, wie viele denken.

Es geht um die Alternativen: Wenn ich jetzt Übertreibungen am Immobilien-markt nutze, um zu verkaufen und dann wieder sofort reinvestiere, ist die Wahrscheinlichkeit, dass ich damit Geld verliere, relativ hoch. Denn ich kaufe ja auf einem hohen Marktniveau ein, dazu kommen noch die Transaktionskos-ten, die gerade bei Immobilien erheblich sind. Um es vereinfacht zu sagen: Wenn ich jetzt zum 36-fachen kaufe, dann verliere ich bei einer Marktkorrektur auf das 24-fache ein Drittel, zuzüglich Transaktionskosten. Das ist die schlech-tere Alternative als das Geld für einige Jahre zu parken und pro Jahr drei Pro-zent zu verlieren. Diese Rechnung geht freilich nur auf, wenn es in den kom-menden Jahren zu einer erheblichen Korrektur kommt, die dann einen deut-lich günstigeren Einstieg (beispielsweise zum 24-fachen statt zum 36-fachen) erlaubt.

Und wenn die Preise doch weiter steigen?

Was ist, wenn die Preise weiter steigen? Zunächst: Es ist wahrscheinlich, dass die Preise weiter steigen, wenn Sie jetzt verkaufen. Andernfalls hätten Sie ja genau den historischen Höchstpunkt erwischt, und dies ist außerordentlich unwahrscheinlich. Wer anti-zyklisch agiert, dem gelingt es bestenfalls, in der Nähe der Tiefstpreise zu kaufen und in der Nähe der Höchstpreise zu verkau-fen. In der Regel muss er nach einem Kauf zunächst zuschauen, wie die Prei-se weiter sinken und nach einem Verkauf zunächst zuschauen, wie sie weiter steigen. Das ertragen viele Investoren nicht und entscheiden sich dann für die schlechtere Alternative, nämlich nicht zu verkaufen.

Natürlich gilt es bei der Entscheidung, ob ich als Privatanleger verkaufe oder nicht, weitere Überlegungen zu berücksichtigen. Beispielsweise wird kaum ein privater Investor acht Jahre nach Kauf verkaufen, sondern lieber zehn Jahre warten, weil er dann den Gewinn steuerfrei mitnehmen kann.
Wer damit rechnet, dass die Preise nachhaltig und dauerhaft ansteigen wer-den, der sollte freilich nicht verkaufen. Wer dagegen – so wie ich – mit einem erneuten Aufflammen der Finanzkrise in den nächsten Jahren rechnet, wird über einen Verkauf nachdenken und darauf warten, bis sich die Gelegenheit gibt, auf einem deutlich günstigeren Niveau wieder einzusteigen.



Dr. Dr. Rainer Zitelmann

13.11.2018 | 11:00

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