KNOW-HOW Das Alte Lyzeum in Oberhausen ist ein aktuelles Beispiel für die Sanierung einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie. Der Sanierungsanteil wird zwischen 70 und 75 Prozent liegen Historisch wohnen und Steuern sparen Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt und saniert, kann damit Steuern sparen. Worauf es bei der Denkmal-AfA ankommt A bsetzung für Abnutzung – was 10 wie Beamtenlatein klingt, übt auf Immobilienkäufer einen ganz besonderen Reiz aus. Denn grund- sätzlich können Eigentümer, die ihre Immo- bilie vermieten, durch diese sogenannte AfA die Abnutzung ihrer Immobilie von der Steuer absetzen. 2 bis 2,5 Prozent der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- und Herstellungskosten können dafür geltend gemacht werden und verringern so das zu versteuernde Einkommen. Deutlich höhere Abschreibungssätze gewährt Vater Staat jedoch bei denkmalgeschützten Immobilien, bekannt als „Denkmal-AfA“. Schließlich sollen historische Gemäuer erhalten bleiben. Die erworbene Immobilie muss dabei gar nicht einmal zwingend selbst die Voraussetzungen eines Baudenkmals erfüllen: Unter Umständen kann es ausreichen, wenn diese Teil einer denkmalgeschützten Gebäudegruppe ist und die Aufwendungen das äußere Erscheinungsbild der Gebäudegruppe erhalten sollen – in Fachkreisen spricht man dann vom „Ensemble-Schutz“. Eine fachgerechte Sanierung belohnt das Finanzamt mit Steuervorteilen auf die dafür erforderlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass Käufer das Haus oder die Wohnung vor der Sanierung – zum Beispiel von einem Bauträger – erwerben und ihrem Finanzamt den Status des Gebäudes als Baudenkmal und die Erforderlichkeit der angefallenen Kosten durch eine entsprechende Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde nachweisen. Besonders interessant: Anders als bei der „normalen“ AfA kann die Denkmal-AfA nicht nur für eine vermietete, sondern auch für eine selbst genutzte Immobilie in Anspruch genommen werden. Sanierung im Einklang mit der Denkmalschutzbehörde Die fürs Finanzamt nötige Bescheinigung stellt die Denkmalschutzbehörde aus. Sie muss dazu prüfen, ob die Immobilie nach den einschlägigen Vorschriften als Baudenkmal einzustufen ist und ob die geplanten Maß- nahmen zur Erhaltung des Gebäudes oder zu seiner sinnvollen Nutzung wirklich erfor- derlich sind. Die historische Bausubstanz darf dabei selbstredend nicht über Gebühr ver- ändert werden – und die Art und Aussage des Denkmals müssen bewahrt bleiben. Die im Einzelnen vorgesehenen Baumaßnahmen Hubert O. Eisenack ist seit 2014 Partner der Real Estate TAX der Beratungsgesellschaft EY. Der Rechtsanwalt und Steuerberater unterstützt Investoren bei steuerlichen Belangen ihrer Immo- bilieninvestments Text: Hubert O. Eisenack
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