KNOW-HOW müssen also mit dem Denkmalpfleger genau abgestimmt werden. Nur dann stellt die Denkmalschutzbehörde schließlich die begehrte Bescheinigung aus. Diese Beschei- nigung ist für das Finanzamt im Grundsatz bindend. Deshalb sollte darauf geachtet werden, dass die einzelnen begünstigten Maßnahmen dort klar beschrieben sind, sodass spätere Unklarheiten nicht zulasten des Steuerpflichtigen gehen können. Nicht alle Kosten unterliegen der Denkmal-AfA Wer jetzt den Taschenrechner zur Hand nimmt, sollte berücksichtigen, dass zur Denkmal-AfA nicht alle entstandenen Kosten zählen. Nur die Kosten, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforder- lich sind, können berücksichtigt werden. Die Kosten für das Grundstück hingegen werden nicht angerechnet. Auch neu hin- zukommende Gebäudeteile oder Erweiterungen sind im Grundsatz nicht Denk- mal-AfA-fähig. Für sie gilt die „normale“ Afa – jedoch nur, wenn die Immobilie vermietet und nicht eigengenutzt wird. Wie sieht nun der Vorteil der Denkmal- AfA aus? Handelt es sich um vermieteten Wohnraum, dürfen in den ersten acht Jahren nach Abschluss der Baumaßnahmen jährlich bis zu neun Prozent und in den folgenden vier Jahren jährlich bis zu sieben Prozent der begünstigten Anschaffungs oder Herstellungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Insgesamt können dadurch 100 Prozent der angefallenen Kosten berücksichtigt werden. Anders bei Selbstnutzern: Hier können in den ersten zehn Jahren nach Fertigstellung jeweils bis zu neun Prozent der begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden, sodass insgesamt nur 90 Prozent der Kosten steuerlich angesetzt werden können. Das Alte Lyzeum wurde bis 1874 in Backsteinbauweise errichtet. Im Inneren, wie hier im Treppenhaus, finden sich wunderschöne Details, die aufwendig renoviert werden Steuerwirkung durch Erwerb eines selbst genutzten Baudenkmals Die bereits gut verdienende Münchner Angestellte Anna (Single, zu versteuerndes Jahreseinkommen in Höhe von 70.000 Euro) kauft eine denkmalgeschützte Immobilie mit einem Denkmalsanteil inklusive Modernisierungskosten von 50 Prozent. Sie möchte selbst dort einziehen. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich Erwerbsnebenkosten betragen 500.000 Euro. Im Gegensatz zur klassischen AfA kommen auch Eigennutzer in den Genuss der Denkmal-AfA Steuerwirkung in den Jahren 1 bis 10 nach Erwerb Zu versteuerndes Jahres- einkommen vor dem Erwerb 70.000 Euro Steuer inkl. Soli vor dem Erwerb ca. 22.200 Euro Denkmal-AfA (9 % von 250.000 Euro) 22.500 Euro Zu versteuerndes Einkommen nach dem Erwerb 47.500 Euro Steuer inkl. Soli nach dem Erwerb ca. 12.300 Euro Steuerersparnis (jährlich) ca. 9.900 Euro Bis zum Auslaufen der Denkmal-AfA summiert sich Annas Steuerersparnis damit in den nächsten zehn Jahren auf knapp 100.000 Euro. 11
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