Immobilieninvestments im Umbruch

Dies gilt umso mehr, als das selbstgenutzte Reihenhaus oder die Eigentumswohnung in Deutschland keineswegs eine solch stabile oder gar gewinnträchtige Geldanlage ist, wie im Bewusstsein der Allgemeinheit verankert.

Eigenheim nicht immer die beste Wahl

Wie aus den Daten des von der Hypoport AG berechneten HPX-hedonic Gesamtindex hervorgeht, haben sich Immobilien auch im vergangenen Jahr weiter verbilligt. Der Index, in dem die Preisentwicklung von Neubauten, Ein- und Zweifamilienhäusern im Bestand sowie Wohnungen abgebildet wird, sank demnach von 98,43 Punkten Ende 2008 auf 96,57 Punkte Ende 2009. Mit einem Minus von 3,3% im Jahresverlauf ermäßigten sich vor allem die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser. Demgegenüber entwickelten sich die Preise für Neubauten nahezu stabil (-0,79%), bei Wohnungen kam es ebenfalls zu leichten Abschlägen (-1,74%). Dass dies auch für längere Zeiträume gilt, zeigt der von BulwienGesa für Gesamtdeutschland berechnete Immobilien-Index Gesamt: Die jährliche Wertsteigerung über alle Objektarten betrug demnach zwischen 1990 und 2009 nur 0,7%. Weil sich die Banken das Risiko, dass ihre Forderungen inflationsbedingt an Wert verlieren, ordentlich vergüten lassen, ist ein Eigenheim damit sowohl unter Rendite- als auch Inflationsgesichtspunkten nicht unbedingt immer die beste Wahl. Sollen es aus Gründen der privaten Portfoliomischung oder als Inflationsschutz auf jeden Fall Immobilien sein, lässt sich daher in vielen Fällen mit anderen Formen von Immobilieninvestments ein besseres Ergebnis erzielen.

Absturz der offenen Immobilienfonds

Nach der eigenen Immobilie rangierten offene Immobilienfonds bei den Deutschen lange Zeit auf Platz zwei der beliebtesten Formen des Immobilieninvestments. Doch die Unzulänglichkeiten dieser Verpackung traten in den vergangenen beiden Jahren schonungslos zutage. So trennten sich aufgrund der Finanzkrise bereits 2008 viele institutionelle Anleger von ihren Anteilen. Weil deren Liquidität dadurch unter das gesetzlich vorgeschriebene Niveau zu rutschen drohte, sahen sich einige Fonds gezwungen, die Rücknahme der Anteile auszusetzen. Anleger, die ihre Anteile in dieser Situation verkaufen mussten oder wollten, konnten dies, wenn überhaupt, nur noch über Fondsbörsen realisieren und dann auch nur mit exorbitanten Abschlägen. Wegen drohender Mittelabflüsse sind nach wie vor fünf offene Immobilienfonds geschlossen, darunter drei Aberdeen-Fonds. Die Versprechen der Anbieter, dass es sich bei offenen Fonds um liquide Produkte mit besonders hoher Sicherheit handelt, wurden damit klar widerlegt. Auch in Sachen stabiler Rendite können die Produkte nicht mehr punkten: Sie erwirtschafteten im vergangenen Jahr durchschnittlich nur noch eine Rendite von 2%. Dass sich dies im laufenden Jahr signifikant steigern könnte, ist nicht zu erwarten – im Gegenteil. Allerdings muss erwähnt werden, dass der Durchschnitt von einem besonders schlecht laufenden Fonds nach unten gezogen wird: Die massiven Abwertungen der Gebäudewerte des Morgan Stanley P2 Value führten dazu, dass der Fonds für das vergangene Jahr ein Minus von über 12% ausweisen musste.

Diese Immobilieninvestments gehören in jedes Depot

Obwohl oder vielleicht gerade, weil Immobilien als einer der Auslöser der Finanzkrise zu den größten Verlierern zählten, und trotz der negativen Schlagzeilen in Sachen Preisentwicklung und offene Fonds, sollten Anleger diese Assetklasse aber nicht vernachlässigen. Bei der Wahl des Investmentvehikels ist stattdessen dem illiquiden Charakter, der bereits im Namen zum Ausdruck kommt, Rechnung zu tragen. Dies gewährleisten zwei Verpackungen: Einerseits börsennotierte Immobilienaktien, sogenannte REITs, und andererseits geschlossene Immobilienfonds. Für vermögende Privatanleger führt an letzteren auch in Zukunft kein Weg vorbei: „Geschlossene Fonds werden auch 2010 wieder eine Rolle spielen. Für weniger liquide Anlageklassen wie etwa Immobilien und Private Equity sind sie einfach die beste Verpackung. Was geschieht, wenn man versucht, illiquide Assets täglich handelbar zu machen, zeigt das Beispiel der offenen Immobilienfonds. Gleichzeitig sind geschlossene Beteiligungen wichtige Elemente der Portfoliodiversifikation und sollten im Sinne eines optimalen Chance-Risiko-Verhältnisses in keinem Depot fehlen“, so Gabriele Volz, Geschäftsführerin Vertrieb und Marketing bei der WealthCap.

Vermögende setzen auf geschlossene Fonds

Weil es in Deutschland üblich ist, die Mieten bei Büros und Einzelhandelsflächen vollständig an die Preissteigerung zu koppeln, lässt eine höhere Inflationsrate die Mieten zudem automatisch steigen – der Inflationsschutz ist bei geschlossenen Fonds also sichergestellt. Nach dem Wegfall der Steuersparmodelle überzeugen die geschlossenen Fonds seriöser Anbieter zudem mit ihrer Mischung aus Sicherheit und interessanter Rendite. Laut einer Studie des Hamburger Analysehauses Fondsmedia bescherten geschlossene Immobilienfonds ihren Anlegern in 93% der Fälle ein positives Ergebnis, der durchschnittliche Vermögenszuwachs lag bei 7% pro Jahr. Untersucht wurden 349 historische Fonds der Jahre 1969 bis 2005 mit Verkäufen bis zum Jahr 2008 auf Grundlage der Leistungsbilanzen. Zwar brachte fast jeder zweite untersuchte Fonds seinen Inhabern weniger als 5% pro Jahr ein, mit der Abschaffung der Verlustzuweisungen mutierten die geschlossenen Fonds aber zu echten Renditebringern: 99% der Fonds, die ab dem Jahr 2000 emittiert wurden, lagen laut der Studie im grünen Bereich und brachten ihren Anlegern im Schnitt ein Plus von stolzen 9%. Eigenheime können da nur schwerlich mithalten. Dazu kommt, dass auch offene Immobilienfonds künftig nur noch eine eingeschränkte Liquidität bieten dürften. Darauf läuft zumindest ein aktueller Regulierungsvorschlag des Bundesfinanzministeriums hinaus. Dieser sieht eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren und dann wahlweise Kündigungsfristen zwischen zwei und 24 Monaten vor.

Hohe Gewinne mit REITs

Für Kleinanleger sind die oben genannten REITs, die via Zertifikate auch als Indexinvestment erworben werden können, hingegen meist die bessere Wahl. Anleger, die dieser bereits im letzten Jahr an gleicher Stelle geäußerten Empfehlung gefolgt sind, konnten zwischenzeitlich stolze Gewinne einstreichen: So kletterte beispielsweise das Indexzertifikat auf den GPR/RBS Deutschland Property TR Index (WKN: ABN42C) zwischen 22.04.2009 und 22.04.2010 um stolze 50%. Das Pendant auf den kontinentaleuropäischen Markt (GPR Continental Europe (ex UK) TR Index; WKN: UB1CT1) brachte es im gleichen Zeitraum auf ein Plus von 48% und das konservativ positionierte Produkt auf den Vontobel REITs Low Volatility Performance-Index (WKN: VT0RLV) kommt in der kurzen Zeit seit seiner Emission Mitte Dezember 2009 bereits auf ein Plus von rund 16%. Der Basiswert besteht aus 20 einzelnen REITs, die halbjährlich nach definierten Kriterien ausgewählt, überprüft und ausgewechselt werden, um eine möglichst stabile Performance zu erzielen. Auch in der Verpackung als ETF machen REITs eine gute Figur: Der EasyETF EPRA Eurozone (WKN: A0ERY9) bildet den FTSE EPRA / NAREIT Euro Zone Index ab und schaffte in den vergangenen 12 Monaten eine Performance von über 33%.