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Immobilieninvestments - teuer kaufen oder geschickt investieren

Dank niedriger Zinsen und steigender Löhne ist  Wohneigentum für immer mehr Menschen erschwinglich. Vermögende investieren dagegen in Betongold, um sich vor der Inflation zu schützen. In beiden Fällen geht die Kalkulation möglicherweise nicht mehr auf. Doch Immobilieninvestments können auch anders aussehen.

BÖRSE am Sonntag

Über viele Jahre blieb der Wert von Wohnungen und Häusern in Deutschland nahezu konstant: Nachdem die Preise im Zeitraum zwischen 1987 und 1994 deutlich angezogen hatten, vergingen über  zehn Jahre, bis wieder Bewegung in den hiesigen Markt kam. Seit 2006 steigen die Immobilienpreise nun wieder spürbar. Vor allem in den großen Ballungsräumen.

Die A-Standorte boomen

Die vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ermittelten Zahlen für die drei größten deutschen Städte sind tatsächlich beeindruckend: In Hamburg stiegen die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2003 und 2011 um mehr als 31%, in Berlin sogar um 39% und in München immerhin noch um über 20%.  Ein Trend, der sich zuletzt noch verstärkt hat: Allein für 2011 ermittelte der vdp für Berlin ein Plus von  8,6%, für Hamburg +8,1% und für München + 8,7%. Die hohen Steigerungsraten haben einen einfachen Grund: „Wir beobachten, dass in den Ballungszentren Immobilien heute deutlich schneller verkauft werden als noch vor zwei Jahren. Das führt zu einer spürbaren Angebotsverknappung. Wer heute in den gefragten Lagen eine Immobilie sucht, nimmt schon mal Abstriche bei den Objekteigenschaften in Kauf“, so Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24.

Was Lage, Lage, Lage bedeutet

Diese Aussage enthält gleich drei wichtige Botschaften: Das Gros der Nachfrage konzentriert sich auf die Ballungszentren. Die Einordnung auf Ebene der unterschiedlichen Regionen in der gesamten Bundesrepublik bezeichnet man als Makrolage. An zweiter Stelle steht dann die Betrachtung nach einzelnen Stadtteilen, nicht selten sogar nach Straßenzügen. Analog zur Makro- spricht man hier von der Mikrolage. Der dritte Punkt sind die Eigenschaften des Gebäudes selbst. Letztere sind zuletzt stärker in den Hintergrund getreten. Die Reihenfolge ist deshalb so wichtig, weil die Preise für Immobilien keineswegs überall steigen. Ganz im Gegenteil.

Die Preise steigen nicht überall

In Städte wie Krefeld, Salzgitter, Duisburg oder Wuppertal sind die Preise laut dem Kaufpreisbarometer 03/2012 des Immobilienportals Immowelt.de in den letzten fünf Jahren sogar um mehr als ein Drittel zurückgegangen. Diese gegenläufige Entwicklung bestätigen Analysen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): „Vor allem die Veränderungen bei den Wohnungsmieten, Immobilienpreisen und verfügbaren Einkommen zeigen eine weitere Vergrößerung der Unterschiede zwischen den regionalen Immobilienmärkten. Die Spannen zwischen den ‚günstigen‘ und ‚teuren‘ Kreisen haben sich in den letzten Jahren wieder vergrößert“, so das BBSR in seinem Wohnungs- und Immobilienmarktbericht 2011. Der große Verlierer sind die ländlichen Regionen: „Hausbesitzer in den strukturschwachen Regionen können von der aktuell hohen Immobiliennachfrage nicht profitieren“, so Michael Kiefer, Leiter Immobilienmarktforschung bei ImmobilienScout24. „In diesen Märkten gibt es so gut wie keine Dynamik, mit der Folge, dass die Preise im Laufe der Zeit weiter sinken werden. Die hohen Preisunterschiede in den einzelnen Regionen werden auch in Zukunft weiter zunehmen.”

Zinshäuser sind der Renner

Dementsprechend groß ist das Interesse, wenn Immobilien aus dem Top-Segment auf den Markt kommen. Das gilt vor allem für Zinshäuser – sie sind bei Anlegern beliebt wie selten zuvor. Durch die Fokussierung der Marktteilnehmer auf wenige Top-Objekte und das niedrige Zinsniveau, das bei der Finanzierung wieder größere Spielräume eröffnet, kommen hier jedoch die Renditen unter Druck: „Die Preisdynamik in den deutschen Wirtschaftsmetropolen hat beispielsweise in Hamburg oder München die aus den Mieteinnahmen in sehr guten Lagen erzielbaren Bruttoanfangsrenditen auf unter 4% gedrückt“, so Carsten Rieckhoff, Leiter Research bei Engel & Völkers Commercial. Das hat zur Folge, dass Investoren immer häufiger auf mittlere Lagen ausweichen und auch dort die Preise in die Höhe treiben. Bremen, Wiesbaden und Münster zeigen ein beschleunigtes Preiswachstum – insgesamt sind die B-Städte jedoch nicht ganz so überrannt wie die A-Städte. „In den B-Städten werden Objekte nicht um jeden Preis gekauft“, so Rieckhoff. Doch auch gute Objekte in den Top-Lagen der Städte aus der zweiten Reihe kosten schnell mehrere Millionen Euro. Solche Summen können wohl die wenigsten Privatanleger stemmen – allerdings gibt es gute Alternativen.

Immobilienaktien schlagen den DAX

Wie oben dargestellt sollten Anleger bei Immobilieninvestments keine Abstriche bei der Lage machen. Da auch bei dieser Asset-Klasse Streuung zusätzliche Stabilität bringt und die Summen, die beim Immobilienkauf unweigerlich im Spiel sind, eine Streuung über verschiedene Vermögensklassen für die Mehrzahl der Anleger unmöglich machen, ist dies für die wenigsten der Königsweg. Wer sich vor Wertverlusten an kaum gefragten Orten schützen möchte, keine Lust auf Ärger mit Mietern hat, aber dennoch in Betongold investieren möchte, sollte sich stattdessen Immobilienaktien näher ansehen. Letztere haben sich im bisherigen Jahresverlauf gut entwickelt. Das gilt sowohl im europäischen Vergleich, in dem sie zusammen mit den britischen Werten an der Spitze liegen, als auch im Verhältnis zum DAX: Der Index konnte im laufenden Jahr bereits um fast 30% zulegen – mit einem entsprechenden Zertifikat (WKN: HV2CFJ) waren sogar 33% möglich! „Die Outperformance gegenüber dem DAX geht vor allem auf die überdurchschnittliche Entwicklung der Wohnungsunternehmen zurück, die im deutschen Immobilienaktienindex eine hohe Gewichtung einnehmen“, so das Research der Helaba in einer aktuellen Mitteilung. In einer Branchenstudie von Merril Lynch – Bank of America empfiehlt der Analyst Bernd Stahli die Einzeltitel Deutsche Euroshop, Deutsche Wohnen und GSW Immobilien zum Kauf.

Rendite und Diversifikation

Wem Einzelwerte zu riskant sind, wer aber dennoch vom Potenzial der Branche profitieren möchte, erhält mit Zertifikaten auf Immobilienindizes einen breit gestreuten Portfoliobaustein. Der Solactive DIMAX Deutschland Performance-Index (WKN: A0JZNS) bildet beispielsweise die Kursentwicklung von Unternehmen und REITs ab, deren Hauptgeschäftszweck im Halten von Immobilienbeständen in Deutschland besteht. Im laufenden Jahr hat dieser eine Performance von 31% abgeworfen. Nicht überzeugen konnten REITs bislang in der ETF-Verpackung: Der EasyETF EPRA Eurozone (WKN: A0ERY9) bildet den FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Index ab. Im laufenden Jahr kommt das Produkt  lediglich auf ein Plus von 12,5% und hinkt den vorgenannten Zertifikaten damit weiter deutlich hinterher.

Offene Immobilienfonds senden Lebenszeichen

Wer offene Immobilienfonds bereits abgeschrieben hatte, den dürften die folgenden Zahlen überraschen. Denn die Performance der Produkte kann sich im aktuellen Niedrigzinsumfeld durchaus sehen lassen: Der Helaba OIF-Index weist derzeit (Stand 04.10.2012) eine Jahresperformance von 2,7% auf. Der Index bildet die gleichgewichtete Wertentwicklung von neun offenen Immobilienfonds der führenden vier Anbieter ab, die sich nicht in der Abwicklung befinden und die Anteilsrücknahme nicht ausgesetzt haben. Mit ihrem aktuellen Fondsvolumen von insgesamt rund 53 Mrd. Euro decken sie weitgehend das für Privatanleger derzeit investierbare Universum dieser Fondskategorie ab, so Helaba Research in der entsprechenden Mitteilung. Auch die weiteren Aussichten beurteilt der Autor, Dr. Stefan Mitropoulos, positiv: „Viele Immobilienmärkte, in denen diese Fonds investiert sind, haben sich inzwischen erholt oder zumindest stabilisiert, sodass das Ausmaß der Abwertungen zurückgehen dürfte. Dies wird sich positiv auf die Rendite auswirken. Da jedoch die weiterhin sehr niedrige Verzinsung der liquiden Mittel die Wertentwicklung belastet, rechnen wir auch auf mittlere Sicht nicht mit einer Performance des Helaba OIF-Index von spürbar über 3%.“

Fazit

Wer sein Vermögen durch die Investition in Sachwerte wie Häuser und Wohnungen sichern möchte, sollte die regional sehr unterschiedlichen wirtschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen berücksichtigen. Für Privatanleger, die bereits über Wohneigentum, aber nur begrenzte zusätzliche finanzielle Mittel verfügen, ist der Rückgriff auf Immobilienaktienindizes und gute offene Immobilienfonds nicht selten die bessere Wahl. Diese Produkte erlauben es, die Sachwertkomponente im Portfolio der Höhe nach angemessen abzubilden und bieten eine serienmäßige Diversifikation.