Die Eigenheimzulage ist wieder da

Seit November 2008 und damit fast genau seit einem Jahr fördert der Staat wieder die Anschaffung privaten Wohneigentums. Möglich sind dabei zwei Grundvarianten: Der Riester-Bausparvertrag oder die Direkttilgung mit einem Riester-Darlehen. Das geförderte Bausparen kommt nicht nur bei den Schwaben an: Bis Ende September 2009 haben sich bereits fast 270.000 Riester-Sparer für die neue Variante entschieden.

Familien profitieren besonders

Dass die neue Eigenheimförderung so gut angenommen wird, liegt zum einen an den geringen Einschränkungen. Anspruch auf die staatliche Förderung haben nämlich alle, die Pflichtbeiträge in die gesetzliche Rentenversicherung zahlen. Also unter anderem jeder Angestellte und Beamte – unabhängig von der Höhe seines Einkommens. Bei Verheirateten genügt es bereits, wenn einer von beiden diese Voraussetzung erfüllt. Zum anderen ist auch die Höhe der Zulagen attraktiv: Pro Jahr erhalten Singles 154 Euro, Verheiratete 308 Euro. Richtig interessant ist die Förderung freilich für Familien mit Kindern: Für Kinder, die vor 2008 geboren wurden, erhalten Eltern pro Nase jedes Jahr 185 Euro. Hat sich der Nachwuchs erst im Jahr 2008 oder später eingestellt, werden pro Kind jährlich sogar 300 Euro dazugezahlt. Einzige Voraussetzung: Der Sparbeitrag beträgt mindestens vier Prozent des Bruttoeinkommens. Wie das in der Praxis funktioniert, lässt sich am besten an einem Beispiel nachvollziehen.

Die Beispielrechnung

Die Familie Müller möchte in zehn Jahren ein Haus kaufen. Sie haben zwei Kinder. Die Tochter kam 2005 zur Welt – der kleine Bruder im Jahr 2008. Das Brutto-Familieneinkommen beträgt 40.000 Euro im Jahr. Um die volle Förderung zu erhalten, müssen pro Jahr mindestens 1.600 Euro (4% des Bruttoeinkommens) in den Riester-Bausparvertrag einbezahlt werden. Auf diesen Betrag werden jedoch die Zulagen angerechnet. Das heißt, die tatsächliche monatliche Belastung reduziert sich um die Grundzulage für die beiden Ehepartner in Höhe von 308 Euro und um die Kinderzulage von insgesamt 485 Euro (185 Euro für die Tochter und 300 Euro für den im Jahr 2008 geborenen Bruder). Zusammen sind das 793 Euro an staatlichen Zulagen. Die Summe der Zulagen wird von den 1.600 Euro Mindestsparleistung abgezogen, sodass die Familie selbst pro Jahr nur 807 Euro aufbringen muss – und damit weniger als 70 Euro im Monat. Bei einem geringeren Eigenanteil wird die Förderung entsprechend gekürzt. Hinzu kommt noch eine Steuerersparnis. Denn Familie Müller kann Beiträge bis zu einer Höhe von 2.100 Euro pro Jahr steuerlich geltend machen. Am Ende der zehnjährigen Ansparzeit summieren sich allein die Zuschüsse auf rund 8.000 Euro. Bei kinderlosen Paaren beträgt die Summe der Zulagen im gleichen Zeitraum lediglich 3.080 Euro.

Lebenswirkliche Lösung

Der auf diese Weise aufgebesserte Riester- Bausparvertrag kann dann für den Hausbau, Eigenheimkauf oder auch zur Tilgung von Immobilienkrediten im Alter genutzt werden. Weiterer Pluspunkt: Die staatlichen Zuschüsse können auch direkt zur Tilgung eines Darlehens eingesetzt werden. Ein Wermutstropfen ist jedoch die Stichtagsregelung: Denn die Förderung gibt es nur für selbst genutzte Immobilien, die nach 2007 gebaut oder gekauft wurden. Auch Anteile an einer Baugenossenschaft und der Erwerb eines lebenslangen Wohnrechts sind förderfähig. Nach Meinung von Walter Riester ist diese Möglichkeit „eine lebenswirkliche Lösung“ für die Frage, wie die Menschen in die Lage versetzt werden können, während der Erwerbstätigkeit Rücklagen zu bilden. Gelder, die bereits in herkömmlichen Riester-Produkten angespart wurden, können ab 2010 ebenfalls vollständig in die neuen geförderten Riester- Bausparverträge übertragen werden.

Vorteil beträgt bis zu 50.000 Euro

Wie die anderen Riester-Produkte auch, werden die Beiträge und die vereinnahmten Zinsen während der Ansparphase nicht besteuert. Dies wird jedoch beim Renteneintritt nachgeholt. Weil beim Wohn-Riester keine Rentenauszahlung mehr erfolgt, wird ein fiktives Guthaben geführt. Zu diesem Zweck werden die staatlichen Zulagen auf einem Wohnförder-Konto gesammelt und mit jährlich zwei Prozent verzinst. Der so ermittelte Betrag muss dann entweder bis zum 85. Lebensjahr in gleichbleibenden Raten oder in Form einer begünstigten Abschlagszahlung versteuert werden. Das hört sich zunächst nach einem Null-Summen- Spiel an. Doch trotz der nachgelagerten Besteuerung, bei der die Empfänger von einem meist günstigeren Steuersatz profitieren, bleibt im Vergleich unter dem Strich fast immer ein ordentliches Plus. Denn über die Zulagen und Steuervorteile sparen junge Familien mehr Eigenkapital an, als mit einem ungeförderten Vertrag. Dies führt dazu, dass die Bauherren mit einem kleineren Kredit auskommen. Dieser wiederum kann schneller getilgt werden und das spart Zinsen. Laut Stiftung Warentest (Finanztest Januar 2009) summieren sich staatliche Zulagen, Steuervorteile und Zinsersparnis im Einzelfall auf über 50.000 Euro. Nachdem die Palette und damit auch die Konditionen der angebotenen Wohn-Riester-Produkte zwischenzeitlich deutlich ausgebaut und verbessert wurden, empfiehlt die Stiftung Riester-Bausparverträge zwischenzeitlich (November 2009) für die Eigenheimfinanzierung als „die erste Wahl“.

Darauf müssen Sie achten

Trotzdem hat das Konzept auch Schattenseiten. Insbesondere die hohe Komplexität sorgt hier für Angriffsfläche. So kritisiert der Bund der Steuerzahler, dass Sparer die tatsächliche spätere Steuerbelastung kaum ermitteln können. Auch die strikte Zweckbindung kann zum Problem werden: Wird das selbstgenutzte Wohneigentum verkauft und nicht innerhalb von vier Jahren eine neue selbstgenutzte Immobilie erworben, wird die Steuerlast für das fiktive Guthaben auf dem Wohnförder-Konto sofort fällig. Dies kann zum Teil zu erheblichen kurzfristigen Zahlungsverpflichtungen führen. Gleiches gilt bei einer Vermietung. Einziger Ausweg: Ein Betrag in Höhe des Guthabens wird in einen neuen Riester-Sparvertrag gesteckt. In diesem Zusammenhang gilt auch: Die Vorteile und die von der Stiftung Warentest ermittelten Einsparungen besitzen immer nur unter der Prämisse Gültigkeit, dass auch tatsächlich Wohneigentum angeschafft wird. Geschieht dies nicht, sind andere Anlageund Sparformen deutlich rentabler. Schließlich sollten potenzielle Hausbauer darauf achten, dass die Zinsen auch ohne Förderung bedient werden können. Die Zulagen dürfen nämlich nur für die Tilgung verwendet werden und Riester-Darlehen müssen bis zum Rentenbeginn (spätestens bis zum 68. Lebensjahr) komplett getilgt sein. Ziel ist es schließlich, heutige Erwerbstätige so zu fördern, dass sie im Alter vom mietfreien Wohnen im eigenen Heim profitieren. Können die Zinszahlungen nicht geschultert werden und muss die Laufzeit deshalb verlängert werden, geht daher unter Umständen die gesamte Förderung verloren. Eine auf Kante genähte Finanzierung, die nur unter Ausnutzung aller Steuervorteile und Zinsersparnisse geschultert werden kann, sollte daher unbedingt vermieden werden. Nicht umsonst sind gescheiterte Immobilienfinanzierungen einer der Hauptgründe für Überschuldung.