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Immobilien als krisensichere Anlagealternative


2008 war weltweit eines der schlechtesten Börsenjahre der vergangenen zwei Jahrhunderte. Die Reaktion der Investoren: Raus aus den risikoreichen Anlageklassen und umschichten in krisensichere und langfristig solide Anlageformen. Dazu zählt auch die Immobilie, die gegenüber Fonds, Aktien und Zertifikaten den Vorteil hat, dass sie Investoren Substanz bietet und somit „greifbar“ ist. Über den Anlageerfolg entscheiden für den Anleger nachvollziehbare Faktoren wie Standort, Mietrendite und Gebäudesubstanz. Die Wohnimmobilie sollte daher fester Bestandteil eines Vermögensportfolios sein. Die richtige Auswahl der Immobilie ist aber nur der erste Schritt: Ebenso wichtig für das Gelingen der Investition ist eine gesicherte Finanzierung durch Fremd- und Eigenkapital sowie die Berücksichtigung steuerlicher Aspekte.

Lage und Qualität sind das A und O

Zu Beginn einer Investition steht zunächst die Auswahl eines geeigneten Anlageobjektes. Nur wer vor dem Kauf einer Immobilie Standort, Gebäudesubstanz und Mietrenditen genau untersucht, kann solide Erträge einfahren. Besonders interessant für Kapitalanleger sind Objekte in einer guten Makrolage, also in wirtschaftlich starken Regionen – Bevölkerungszuwachs, eine gesunde Wirtschaft und hohe Kaufkraft sind die wesentlichen Punkte. Hier finden sich nicht nur in attraktiven Innenstadtlagen, sondern auch in den Randlagen lukrative Anlageobjekte. Generell gilt: Die Qualität der jeweiligen Kapitalanlageimmobilie muss im Einzelfall bewertet werden. Um Leerstand vorzubeugen, ist ein guter Zustand Voraussetzung: Schimmel, Schädlinge und feuchte Keller sind nur drei negative Beispiele. Auch das nähere Umfeld, die sogenannte Mikrolage der Immobilie, ist entscheidend. Eine hohe Lärmbelästigung unmittelbar vor der Haustür ist für viele Menschen schon Grund genug, eine Immobilie nicht zu mieten. Kapitalanleger sollten daher genau hinschauen und sich auch von vermeintlichen Schnäppchen nicht blenden lassen. Die Perspektive auf langfristig steigende Mieteinnahmen, eine Wertsteigerung des Objektes und eine gute Vermietbarkeit sind Kriterien, die in jedem Fall erfüllt sein sollten.

Investieren und Steuern sparen

Ist das Anlageobjekt ausgewählt, gilt es, einen passenden Finanzierungsplan aufzustellen. Im folgenden Modellfall ist das Anlageobjekt eine vermietete Wohnung mit Garage und einem jährlichen Mietertrag von 6.699 Euro. Der Gesamtkaufpreis für die Immobilie beträgt 125.792 Euro. Darin sind die Nebenkosten für den Notar und die Grunderwerbsteuer bereits enthalten. Der Finanzierungsplan sieht eine Fremdkapitalaufnahme in Höhe von 119.802 Euro vor. Der Eigenkapitalanteil des Anlegers liegt damit bei lediglich 5.990 Euro und ist eine Besonderheit bei der Finanzierung einer Kapitalanlageimmobilie. Denn anders als bei einer selbstgenutzten Immobilie gelten die Schuldzinsen für das Fremdkapital als Aufwendungen und sorgen für einen positiven Steuereffekt. Zusammen mit den nicht umlagefähigen Nebenkosten der Vermietung und der jährlichen Abschreibung auf den Anschaffungswert (abzüglich Grundstücksanteil) in Höhe von 2 Prozent vermindert sich dadurch das zu versteuernde Einkommen des Anlegers. Im vorliegenden Fall hat der Anleger ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von 50.000 Euro (ledig, Steuerklasse 1, Kirchensteuersatz 8 Prozent) und erzielt somit eine jährliche Steuerersparnis von 822,88 Euro. Bei Verrechnung dieser Ersparnis mit den Kosten für Tilgung (anfänglicher Tilgungssatz 1 Prozent) und Betrieb der Immobilie verbleibt für den Anleger eine monatliche Belastung von 36,19 Euro. Ein angemessener Preis für die Chance auf eine langfristige Wertsteigerung der Immobilie und einen möglichen Veräußerungsgewinn beim späteren Verkauf.

Um sich als Anleger die Suche nach der richtigen Bank mit den passenden Finanzierungsmöglichkeiten zu ersparen, ist es hilfreich, einen Finanzierungspartner zur Seite zu haben, der sowohl über Expertise im Immobilienmarkt als auch bei der Vermittlung von Investorenfinanzierungen verfügt. Sind Immobilie und Finanzierung richtig aufeinander abgestimmt, kann die Immobilie für den Anleger zur langfristig profitablen und krisensicheren Anlageklasse werden.

09.11.2009 | 00:00

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