Immobilieninvestment - mit Plan finanzieren

AKTIENMÄRKTE SIND gerade in letzter Zeit starken Kursschwankungen unterworfen. Das Auf und Ab irritiert so manchen Anleger. Besitzt er zudem noch andere Vermögenswerte, wie Immobilien, dürfte das etwas zur Beruhigung und zum Ausgleich beigetragen haben. Denn auch die Anlageklasse Immobilien gehört in ein gut gestreutes Portfolio. Nicht nur, dass zum Beispiel vermietete Immobilien für einen relativ sicheren und regelmäßigen Cashflow sorgen. Sie erfahren auch in günstigen Lagen und Umfeldbedingungen Wertsteigerungen. Kurzum: Die eigene Immobilie kann sich langfristig auch dafür eignen, Geldmittel zu sichern oder renditeorientiert zu vermehren.

Neben dem Gedanken, diese als Baustein eines effizienten und optimalen Vermögensportfolios zu nutzen, gibt es auch emotionale und insbesondere Vorsorgeaspekte. Gerade letztere haben jüngst den Gesetzgeber veranlasst, Immobilien als Instrument der Alterssicherung zu unterstützen. Denn, wer mietfrei in den Ruhestand will, erspart sich damit hohe Kostenbelastungen bei zunehmend knapper bemessenen Rentenzahlungen.

Viele Fragezeichen

Ein nützlicher Aspekt unter vielen. Ebenso viele Fragen tauchen am Anfang einer Investition in Immobilien auf. Wo kaufe ich? Onlinerecherche oder via Makler vor Ort? Wie günstig sind wo gute Lagen zu erwerben? Soll die Wohnung bzw. das Haus zur Vermietung oder zur eigenen Nutzung dienen? Bau ich lieber selber? Fragen über Fragen, die eng an eine solide Finanzierung gekoppelt sind. Am Anfang stehen dabei möglichst realistische Annahmen und detaillierte Berechnungen. Beim Kauf, ob nun zur Vermietung oder Eigennutzung, sind neben dem Anschaffungspreis möglichst genau die Nebenkosten zu betrachten: Außer denen des Erwerbs (Makler, Notar, Gutachter etc.) sind es Aufwendungen für Steuern (z.B. Grunderwerb) sowie weitere laufende Abgaben nach der Anschaffung. Insbesondere bei vermieteten Objekten ist zu beachten, welche der periodisch wiederkehrenden Kosten umgelegt und welche selber getragen werden müssen. Auch sollte der Aufwand für laufende Abnutzung, Wartung, Instandhaltung oder Modernisierung (z.B. wegen verschärfter Umweltauflagen) möglichst realistisch ins Kalkül gezogen werden. Genau so sollten Umfeldbedingungen (Wohn- und Stadtlage) mit einbezogen werden. Nicht zuletzt gilt es, steuerliche Aspekte zu beachten: Gibt es Anrechnungsmöglichkeiten, die helfen, die jährliche Steuerschuld zu mindern. Gibt es gar Zuschüsse aus öffentlichen Kassen oder Zinsverbilligungen (Bauförderprogramme etc.)? Weitere Fragen richten sich dann an den Immobilieninvestor selbst: Wie hoch sind die bereitgestellten, verfügbaren eigenen Mittel? Welcher Betrag lässt sich bei einer Fremdfinanzierung (z.B. Kredit über Bank) aus den monatlichen Einnahmen für Zinsen und Tilgungen bereitstellen? Zu beachten sind auch die Fälligkeiten im Rahmen der Bau- oder Immobilieninvestitionen: Sind die eingeplanten Gelder auch tatsächlich bei Leistungs- und Zahlungsterminen verfügbar? Derlei Überlegungen sollten in einen Finanzierungsplan (inklusive Mittelzu- und -abflüssen) einmünden und sich in sicheren Zahlungsgrößen niederschlagen.

Diese Daten stellen ein Minimum dar, nach denen jeder Bau- und Immobilienfinanzierer fragen wird. Nicht selten treten dabei die finanziellen Hürden deutlich zutage. Denn wenn nicht die eigene Bonität zu einer 100%igen Fremdfinanzierung verhilft, so wird der zukünftige Bauherr oder Immobilienerwerber eigenes Kapital stellen müssen. Dabei dürfte es um Größenordnungen zwischen 20-30 Prozent gehen. Inwieweit Eigenleistungen angerechnet werden können, muss im Einzelfall mit dem Finanzierer geklärt werden. Leider dürfte die seit Herbst letzten Jahres unvermindert andauernde Finanzmarktkrise die Finanzierungskonditionen nicht gerade für Kreditnehmer verbessert haben. In der Tendenz ist auch bei der Baufinanzierung mit höheren Eigenkapitalanforderungen zu rechnen.

Konditionen

Ein weiterer Grund, sich ausreichend über die Vielfalt an Kredit- und Finanzierungskonditionen zu informieren. Im Hinblick auf die in letzter Zeit wieder zunehmende Inflationsgefahr bei mittelfristig tendenziell steigenden Hypothekenzinsen sollten Kredite mit langen Zinsfestschreibungen bevorzugt werden. Dabei wird Immobilienerwerbern zu einer Reservierungshypothek geraten. Mit einer solchen wird der aktuelle Zinssatz kostenlos – auch ohne Gebühren und Zinsen – für sechs Monate gesichert. Das gibt zeitlichen Spielraum bei der Suche nach der geeigneten Immobilie. Aber auch danach muss das Darlehen nicht in Anspruch genommen werden. Dadurch bietet sich zusätzlich die Chance, nach der Frist erneut – und bei wider Erwarten gesunkenen Zinssätzen – ein noch besseres Darlehen abzuschließen.

Apropos Konditionen: Üblicherweise taucht in vielen Baufinanzierungsprospekten neben dem Nominalzins als Verkaufsargument der effektive Jahreszins auf. Zwischen beiden gibt es einen kleinen, aber auf lange Frist gesehen, beachtlichen Unterschied in der späteren Zinslast. Der Nominalzins orientiert sich im Wesentlichen nach aktuellem Zinsniveau, Darlehenslaufzeit sowie gestellten Sicherheiten. Noch nicht enthalten sind alle weiteren Kosten der Darlehensvergabe und Bearbeitung durch die Bank. Diese Nebenkosten sind im jahresbezogenen Effektivzins enthalten. Er dient damit auch der besseren Vergleichbarkeit der Darlehensangebote, weil die effektive Belastung des Kreditnehmers sichtbar wird.

Vor allem die relativ hohe Zinssicherung ist für viele Immobilienerwerber auch ein Grund, per Bausparvertrag zu finanzieren. Dabei können bei Zuteilungsreife des Vertrages die dort angesparten Mittel entsprechend verwendet werden. Ebenso ist es möglich, über einen Bausparvertrag ein Vorausdarlehen für die sofortige Baufinanzierung zu erlangen. Mit Blick auf die Jahresfrist 2009 gilt es, zu beachten: Bei Verträgen nach dem 31. Dezember 2008 schreibt der Gesetzgeber zwingend, eine dauerhaft wohnungswirtschaftliche Verwendung (Bau, Kauf, Modernisierung oder Renovierung) für die angesparten Mittel vor. Voraussetzung ist allerdings, dass staatliche Vergünstigungen wie Wohnungsbauprämien oder Arbeitnehmersparzulagen in Anspruch genommen worden sind. Bisher galt für solche Bausparguthaben nur eine siebenjährige Bindungsfrist. Wird gegen die Frist verstoßen oder sind die Mittel nicht wohnungswirtschaftlich verwendet worden, muss der staatlich geförderte Anteil nachträglich zurückgezahlt werden.

Riester fürs Wohnen im Alter

Viele Immobilienerwerber setzen angesichts der hohen Finanzierungskosten auch auf staatliche Hilfen und Förderungen, um somit Teile der Lasten abzubauen. Sollten die Voraussetzungen vorliegen und auch steuerliche Verhältnisse dafür sprechen, so ist das kürzlich von der Bundesregierung beschlossene neue Eigenheimrentengesetz (Wohn-Riester-Förderung) eine mögliche Hilfe. Damit kann die staatlich geförderte Altersvorsorge rückwirkend zum 1. Januar dieses Jahres begonnen werden. Infrage kommt der Kauf, der Bau oder die Entschuldung einer selbst genutzten Immobilie. Die volle Förderung erzielen bei Wohn-Riester solche Sparer, die vier Prozent ihres sozialversicherungspflichtigen Bruttoeinkommens (Vorjahrswert) – maximal aber 2.100 Euro im Jahr – für eine Kredittilgung (Immobilie) verwenden. Die Zulage verringert sich entsprechend bei niedrigeren Tilgungszahlungen. Wer bereits mindestens 10.000 Euro bis jetzt in einen herkömmlichen Riester-Vertrag angespart hatte, kann bereits dieses oder nächstes Jahr das Kapital zum Kauf oder Bau von Wohneigentum verwenden. Sollte die Ansparsumme noch nicht erreicht sein, kann der Riester-Sparer spätestens zum Rentenbeginn – frühestens aber mit 60 Jahren – das Geld verwenden: zum Beispiel zur Schuldentilgung bei Immobilien.