Kollabiert der US-Häusermarkt erneut?

Wichtige Indikatoren drehen und in den Vereinigten Staaten kommen die Ängste zurück, dass sich 2008 wiederholen könnte. Vor allem eine Zahl bereitet Experten Sorge.

Befindet sich der US-Immobilienmarkt in einer Blase? Ob ja oder nein, dürfte eine Glaubensfrage bleiben. Seit jeher ist es die große Heimtücke von Blasen, dass man deren Bestehen erst dann entschieden bestätigen kann, wenn sie geplatzt sind. Zumindest aber wird in den Vereinigten Staaten darüber immer heftiger debattiert. Die Finanzkrise von 2008, die ihren Anfang in einem absurd überbewerteten US-Häusermarkt hatte, hallt nach. Übersehen will die nächste Blase niemand. Deshalb schrillen nun bei einigen jenseits des Atlantiks die Alarmglocken.

Das billige Geld, das die Fed über ein Jahrzehnt in den Markt gepumpt hat, hat seinen Weg ob des damit einhergehend historisch niedrigen Zinssatzes nicht zuletzt an die Immobilienmärkte gefunden. Nach dem Crash 2008 sind die Preise fortwährend gestiegen, zuletzt immer rasanter. 2019, rund zehn Jahre also nach dem Krisentief, hatte der US-Häuserpreisindex schon wieder um 40 Prozent zugelegt und stand höher als einst 2006, kurz vor der Finanzkrise. In den vergangenen beiden Jahren hat sich dieser Anstieg noch einmal beschleunigt. Einem kurzen Knick infolge der Corona-Pandemie folgte eine Preisexplosion. Im Januar dieses Jahres stand der Index bei 290 Punkten. Das bisherige Rekordhoch aus dem Jahr 2006 lag bei 180 Punkten. Ausgehend vom Tiefpunkt 2012 ist das ein Anstieg von fast 100 Punkten. In der Pandemie verteuerten sich vor allem Bestandsimmobilien, ebenso waren Häuser in den Vorstädten und natürlich weiterhin in Metropolregionen besonders gefragt. Einer Marktanalyse des Immobilienportals Zillow nach kostet ein „normales“ Haus in San Francisco aktuell 1,4 Millionen US-Dollar.

Rasanter Zinsanstieg bei Hypotheken

Es verwundert bei solchen Zahlen nicht, dass das Wort Blase zumindest immer öfter auftaucht. Und vielleicht rückt der Zeitpunkt näher, an dem offenbar wird, ob es sich wirklich um eine handelt. In der Geschichte gab es stets drei Hauptelemente, die für das Zusammenbrechen des Immobilienmarkts verantwortlich waren: ein wirtschaftlicher Abschwung, steigende Zinsen und ein einsetzender Nachfragerückgang. Zwei davon sind schon erfüllt. Das sind einmal die Zinsen, die die Fed bereits in diesem Jahr mehrmals anheben wird und zum zweiten der Nachfragerückgang. Ende April veröffentlichte Daten zeigen, dass die Verkäufe neuer Eigenheime in den USA auf ein Viermonatstief gefallen sind. In diesem Jahr sind sie zudem in jedem Monat zurückgegangen. Die Inflation lässt die Preise steigen, gleichzeitig verteuert sich die Finanzierung durch die steigenden Zinsen. Den Hauskauf können sich in den USA immer weniger Menschen leisten. Trotzdem nutzten in den vergangenen Jahren viele die niedrigen Zinsen aus, kauften und bauten. Jetzt aber liegt der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek schon bei 5,1 Prozent. Das ist der höchste Stand seit 12 Jahren, wie das Finanzportal Business Insider feststellt und einen weiteren Anstieg prognostiziert. Wie Zahlen des Datenanalytik-Unternehmens Black Knight zeigen, geben US-Haushalte aktuell rund 30 Prozent ihres Einkommens nur für Hypothekenzahlungen aus. Das ist der größte Anteil seit 2007. Noch einmal zur Erinnerung: 2008 brach der Markt zusammen.

Vieles hängt nun wohl am dritten Element, dem wirtschaftlichen Abschwung. Setzt auch dieser ein, könnte der Markt ins Rutschen geraten. Einige Ökonomen sehen die USA allerdings auf eine Rezession zusteuern. Die Deutsche Bank warnte zuletzt davor. Ende 2023 könnte es so weit sein, hieß es in einer Studie. Auch ifo-Präsident Clemens Fuest hält ein Rezessionsszenario für die USA für nicht unwahrscheinlich. Die Folge wäre ein sich verstärkender Nachfragerückgang. Hohe Inflation uns niedrige oder sogar negative Wachstumsraten heißt schlussendlich, dass die Bürger im Schnitt weniger Geld zur Verfügung haben. Der Nachfragerückgang könnte dann auch einen Rückgang der Hauspreise zur Folge haben.

Teil der Wahrheit ist aber auch: Die Situation heute ist eine andere als 2008. Die Kreditrisiken sind geringer und die Haushalte verfügen insgesamt über mehr Rücklagen, wie Experten betonen. Dennoch gilt: Wer die nächste Blase nicht übersehen will, der muss von nun an wohl noch genauer hinschauen.

OG

Lesen Sie auch: Robo-Advisor: wenn Geld automatisch mehr wird - oder weniger