Die attraktivsten Städte für Immobilienkäufer

Die niedrigen Zinsen drängen Sparer und Investoren seit Jahren in Immobilienkäufe. Einige Märkte sind schon heiß gelaufen und bieten kaum noch Renditechancen. Doch es gibt noch attraktive Städte mit Renditepotenzial.

München macht es angehenden Vermietern nicht leicht. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren so sehr gestiegen, dass es vergleichsweise lange dauert, bis sich der Hauskauf amortisiert. Was nach Zins, Tilgung und nicht auf die Miete umlegbaren Kosten übrigbleibt, ist für einen Vermieter zu wenig. Anders gesagt, ist die Rendite für Vermieter oft so klein, dass der Immobilienkauf zur Vermietung nicht lohnt – sie liegt in der Regel nur noch zwischen drei und vier Prozent. Im Immobilienboom richteten sich die Augen der Anleger zunächst auf die sieben Städte in Deutschland mit der größten Magnetwirkung: München, Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart. Doch nach inzwischen fast sieben Jahren seit Ausbruch der Finanzkrise und dem darauffolgenden Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt stiegen in den begehrten Lagen die Preise für Wohnraum mit zweistelligen Prozentraten. Die niedrigen Zinsen drängten die Sparer und Investoren in Immobilienkäufe.

An dieser Grundtendenz hat sich nichts geändert, nur müssen Anleger mittlerweile weit jenseits der Metropolen auf Renditesuche gehen. Analysten des Finanzdienstleisters Catella aus Frankfurt haben deshalb bewusst die Wohnungsmärkte von 70 deutschen Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern unter die Lupe genommen, um die besten Wohnstandorte für Investoren aufzuspüren. Hierzu erfassten sie sozioökonomische Daten, Struktur- und Liquiditätsrisiken sowie das Standortpotential - also auch Daten wie die Entwicklung der Einwohnerzahl, Arbeitslosenquote, die finanzielle Ausstattung der Haushalte, die Liquidität des Immobilienmarktes, Hochschulen vor Ort und vieles mehr. Das Ergebnis: Renditen von mehr als sechs Prozent jährlich sind in einigen Standorten durchaus noch drin. Duisburg, Wuppertal und Oberhausen erreichen beispielsweise durchaus Nettorenditen von mehr 6,5 Prozent. Allerdings weisen sie mit Risikofaktoren um die 25 auch deutlich höhere Risiken aus als die sieben Top-Metropolen. Deren Risikofaktor liegt laut Catella-Analyse bei Werten um die 15.

Anhand eines Punktesystems lassen sich so die besten Standorte für Immobilieninvestment ausmachen. Das Ergebnis: Ingolstadt erreicht die höchste Punktzahl, gefolgt von Regensburg und Darmstadt. Auf den Plätzen vier und fünf folgen Potsdam und Hannover. Dass unter den Top-Fünf-Standorten gleich zwei Städte sind, deren Fußballclubs in die erste Liga aufsteigen, halten die Studienautoren allerdings für Zufall. Vielmehr punkten diese Standorte durch ihre gute Bevölkerungsentwicklung. Regensburg und Ingolstadt haben demnach ihre Einwohnerzahl zwischen dem 2000 und 2014 um zehn Prozent gesteigert. Sofern diese Entwicklung bis 2030 anhält, brachte das auch Höchstbewertungen beim Standortpotential, so dass Investoren von einem wachstumsfähigen Wohnungsmarkt ausgehen können. Darmstadt hingegen erzielt dank der Nähe zu Frankfurt, als Hochschulstandort und geringe Marktrisiken die besten Werte beim Strukturrisiko.

Bei der geographischen Verteilung der 25 Top-Standorte fielen den Catella-Analysten zwei Dinge besonders auf. Zum einen sind sie in Süden, genauer in Bayern und Baden-Württemberg, sowie im Norden mit den niedersächsischen Städten Hannover, Braunschweig, Wolfsburg, Lüneburg, Osnabrück und Oldenburg stark vertreten. Zum anderen macht die Nähe zu den begehrten Metropolen die regionalen Wohnungsmärkte im Umland deutlich attraktiver. Beispiele sind etwa Darmstadt mit seiner Nähe zu Frankfurt, oder Erlangen und Fürth im Verbund mit Nürnberg.

Der Ballungsraum Ruhrgebiet hingegen ist für Investoren nur mäßig attraktiv. Unter den zehn Städten mit den niedrigsten Mietpreisen finden sich gleich sechs Ruhrgebietsstädte, namentlich Herne, Hamm, Bochum, Recklinghausen, Wuppertal und Duisburg. Sie leiden vor allem unter ihrer hohen Arbeitslosenquote, Einwohnerschwund und niedriger Kaufkraft der Bevölkerung. Ähnliches gilt im Grunde für die Städte Aschaffenburg, Mainz und Bamberg. Dennoch können Investoren hier fündig werden, sofern ihnen einzelne Aspekte besonders wichtig sind. Duisburg bietet zum Beispiel die größte Marktliquidität und somit mehr Investmentchancen als die Spitzenreiter Ingolstadt oder Regensburg. Wer in Wohnraum investieren will, sollte nicht nur die Rendite im Blick haben, sondern auch das verfügbare Angebot.

Handelsblatt / WiWo online / Andreas Toller