Vonovia-Aktie schlägt DAX deutlich

Die Mieteinnahmen sprudeln, die Gewinne auch. Die jüngsten Übernahmen schlagen ein und die Aktie schlägt den Dax schon jetzt um Längen. Bei Deutschlands größtem Wohnungskonzern könnte es kaum besser laufen. Noch dazu überzeugt die Prognose für 2019. Ist die Vonovia-Aktie die derzeit beste im Dax?

Am Donnerstag markierte der Dax mal wieder ein neues Jahrestief. Zum ersten Mal seit November 2016 fiel das deutsche Aktienbarometer unter die Marke bei 11.000 Punkten und steht so auf Jahressicht bereits mit rund 15 Prozent im Minus. Nur sechs Werte befinden sich im Plus. Wirecard, Deutsche Börse, Adidas, Merck, Münchner Rück und die Aktie der Vonovia.

An den Kursgewinnen dieser sechs gemessen ist die Vonovia-Aktie nur die fünftbeste im Dax. Seit Jahresbeginn hat sie rund zwei Prozent von 41,40 auf 42,20 Euro zugelegt. Die Titel von Wirecard und der Deutschen Börse, die den Dax anführen, dagegen um 39 und 15 Prozent. Doch während Wirecard noch von seinen Gewinnen aus MDax-Zeiten profitiert sowie in den letzten Monaten deutliche Kursverluste zu beklagen hatte und die Deutsche Börse im selben Zeitraum nicht mehr wirklich vom Fleck kam, ist der Kurs der Vonovia-Aktie, nach einem relativ heftigen Einbruch im September, von Mitte Oktober bis heute um fast zehn Prozent in die Höhe geklettert und mit dem bereits erwähnten Kurs von 42,20 Euro nicht mehr weit von dem Ende August aufgestellten Rekordhoch bei 44,60 Euro entfernt. Ausgerechnet in einer Zeit, in der ein großer Rest der Dax-Titel und die Börsen im Allgemeinen auf große Talfahrt gingen und wie es scheint immer noch gehen, zeigen sich die Vonovia-Titel höchst-robust.

Neunmonatszahlen überzeugen

Den Grund dafür lieferte der Konzern am Donnerstag mit ziemlich beeindruckenden Neunmonatszahlen. Während es anderswo Gewinnwarnungen hagelt, läuft es bei Deutschlands größtem Wohnungsunternehmen offenbar wie am Schnürchen. Das mit Blick auf Immobilienwerte wichtige FFO 1, sprich das operative Ergebnis aus dem laufenden Geschäft, stieg gegenüber dem Vorjahr um 12,7 Prozent von 690 auf 778 Millionen Euro. Je Aktie gerechnet legte es um 5,6 Prozent auf 1,50 Euro zu, womit die Erwartungen vieler Analysten übertroffen wurden. Dazu beigetragen hat nicht zuletzt die in diesem Jahr getätigte Übernahme der schwedischen Victoria Park, welche 14.000 Wohnungen mit in den Konzern brachte. Noch nicht mitberücksichtigt sind die Ergebnisse der österreichischen Buwog, die von den Bochumern ebenfalls in diesem Jahr übernommen worden war. Durch die Übernahmen stieg auch der Nettovermögenswert um 15 Prozent auf 24,5 Milliarden Euro an.

Neben den Übernahmen wirkten sich auch die abermals gestiegenen Mieteinnahmen (plus 4,1 Prozent) und nicht zuletzt dank weiter steigender Wohnungsnachfrage in den Metropolregionen ein Rückgang des Leerstandes von 2,9 auf 2,7 Prozent  positiv auf das Ergebnis aus. Wenig überraschend bestätigte man mit diesen Zahlen im Rücken die eigene Gewinnerwartung für das Gesamtjahr von 1,05 oder sogar 1,07 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr entspräche dies einem Anstieg von starken 15 Prozent. 2019 soll es dann noch einmal mehr werden. Die Buwog dann mit eingerechnet planen die Bochumer mit einem FFO 1 irgendwo zwischen 1,14 und 1,19 Milliarden Euro.

Mehr Investitionen in Schweden, weniger Modernisierung in Deutschland

Auch das Investitionsvolumen soll erneut steigen, von 1,3 auf 1,6 Milliarden Euro. Vor allem in Schweden will die Vonovia Neubau und Sanierung vorantreiben. Was angesichts der Tatsache, dass man die energetischen Investitionen in Deutschland, welche in der Folge zu umstrittenen aber eben auch ertragreichen Mieterhöhungen führten, im kommenden Jahr um 40 Prozent zurückschrauben möchte, auch nötig scheint. Die Modernisierungsquote soll sich gleichzeitig von fünf auf drei Prozent verringern. Der Konzern reagiert damit auf die zuletzt stark angestiegenen Mieter-Proteste, die Mieterhöhungen aufgrund neuer Fenster oder einer besseren Dämmung, welche sie für nicht dringend notwendig erachteten, nicht länger hinnehmen wollten. Oder sich auch ganz einfach nicht leisten konnten.

So beruhigte Vorstandschef Rolf Buch jüngst die Mieter indem er versprach: „Kein Mieter soll aufgrund einer Modernisierung ausziehen müssen.“ Gleichzeitig aber auch die Aktionäre: „Der Mietanstieg kommt dann nicht aus der Modernisierung, sondern aus dem Neubau“, so Buch. Anleger dürften allerdings auch aufgrund der Aussicht auf bald wieder steigende Zinsen und einem dafür schon recht hohen Kursniveau beunruhigt sein. Hinzu kommt der bislang noch stockende Neubau. Ursprünglich lautete Vonovias Plan einmal rund 2.000 neue Wohnungen pro Jahr fertigzustellen, 2018 sind es bislang aber gerade einmal 600.

Fazit

Auch in Bochum ist damit nicht alles Gold, was glänzt. Dennoch scheint die Aktie für den Moment deutlich mehr „Sicherheit“ zu versprechen als eine Mehrzahl der restlichen Dax-Titel. Was vor allem an der Immobilienbranche im Allgemeinen liegt. Er habe mit einem Branchenexperten gesprochen, der den Portfolios deutscher Immobilienunternehmen im kommenden Jahr eine weitere Wertsteigerung von acht bis zwölf Prozent zutraue, schrieb UBS-Analyst Charles Boissier jüngst in einer Studie. Auch mögliche Regulierungsmaßnahmen sollten daran nichts ändern, da mindestens für die kommenden zwei Jahre keine Entspannung beim Nachfrageüberhang zu erwarten sei, so Boissier weiter.
Von einer Abschwächung des globalen Wirtschaftswachstums, dem Handelskonflikt oder dem Brexit dürfte die Branche in Deutschland ebenfalls kaum berührt werden. Vonovia verfügt mit seinen bislang klugen Übernahmen dazu über Wachstumspotenzial in vergleichsweise sicheren Märkten, wie Deutschland, Schweden oder Österreich. Aktionären winkt zudem eine Dividendenerhöhung von zwölf Cent auf insgesamt 1,44 Euro, was dann wiederum einer Dividendenrendite von rund 3,5 Prozent entspräche. Es dürfte zumindest „schlechtere“ Aktien geben.