Mega-Deal mit Mega-Risiken?

Nun also doch. Vonovia und Deutsche Wohnen werden Eins. Für Anleger eigentlich ein Grund zur Freude. Doch Vorsicht. Im erfolgsverwöhnten deutschen Immobiliensektor haben sich Risiken angehäuft.

Im dritten Anlauf hat es geklappt. Wenige Tage vor Ende der ersten Annahmefrist hat sich Deutschlands größter Wohnungskonzern, Vonovia, mit 50,49 Prozent die Aktienmehrheit an Deutschlands zweitgrößtem Wohnungskonzern, der Deutschen Wohnen, gesichert. Dies teilten die Bochumer bereits zu Beginn der Woche mit.

Für Anleger ist das eigentlich ein Grund zur Freude. Schließlich entsteht damit ein europäischer Branchenprimus, der allein in Deutschland 550.000 Wohnungen im Wert von mehr als 80 Milliarden Euro besitzt. Zwar belastet eine Fusion zunächst das Ergebnis. Ist die Integration aber dann erfolgreich vollzogen, dürften die Gewinne gerade im Immobiliensektor sprudeln. Das Rationalisierungspotenzial ist groß. Anlegern könnten so auf Dauer kräftige Dividendensteigerungen ins Haus stehen. Gerade da es sich sowohl bei der Vonovia als auch bei der Deutschen Wohnen um kerngesunde Unternehmen handelt, die über eine Menge Betongold in aussichtsreichen Lagen verfügen und seit Jahren dank stetig steigender Mieten wachsen. Das lässt sich auch an den Aktienkursen ablesen, die über die letzten Jahre hinweg branchentypisch vorsichtig, aber höchst-beständig nach oben kletterten.

Dass der von Vonovia-Chef Rolf Buch lang ersehnte Mega-Deal nun in trockenen Tüchern ist, hätte unter normalen Umständen also fast nur positives zur Folge und man könnte bei der Vonovia-Aktie guten Gewissens zum Einstieg raten. Auch, weil die Papiere nach den jüngsten Rücksetzern sehr günstig bewertet sind.

Wären da nicht zwei große Risiken, die die solange als sicherer Hafen geltenden Immobilienaktien auf einmal zu volatilen Unsicherheitsfaktoren im Portfolio werden lassen könnten.

Die Enteignungsdebatte wird gefährlich

Im Zuge der Bundestagswahl ist er fast untergegangen: der Volksentscheid über die Enteignung großer Wohnungskonzerne in Berlin. Dabei birgt das Ergebnis Sprengstoff. 56,3 Prozent der Berliner haben sich für eine Enteignung ausgesprochen. Damit muss die Stadtregierung nun einen Gesetzesentwurf auf den Weg bringen, auch wenn dies nicht in deren Sinne ist. Der Entscheid ist zwar rechtlich nicht bindend, aber eine klare Aufforderung zum Handeln. Am Ende muss dann wohl das Bundesverfassungsgericht entscheiden, ob Enteignungen in dem geforderten Ausmaß überhaupt  mit geltendem Recht vereinbar sind.

Das wird dauern. Heißt aber auch: Bis dahin wird eine Menge Unsicherheit auf dem Kurs der Vonovia-Aktie lasten. Auch, da allein die nun übernommene Deutsche Wohnen in Berlin 113.000 Wohnungen besitzt. Käme es tatsächlich zu einer Enteignung wird die Fusion zum Bumerang, da die Deutsche Wohnen insgesamt „nur“ 155.000 Wohnungen besitzt. Befürchtungen, dass sich Rolf Buch mit der Übernahme da ein ähnliches Ei, wie einst Bayer mit Monsanto gelegt hat, sind da nicht ganz unberechtigt.

Noch sind die drohenden Enteignungen ein vages Szenario. Gut möglich, dass es nicht so weit kommt. „Ich bin immer noch der Auffassung, dass Enteignungen nicht dazu beitragen, auch nur eine einzige Wohnung zu schaffen und auch die große Frage des bezahlbaren Wohnens zu lösen“, sagte die Spitzenkandidaten der SPD und nach dem Wahlergebnis womöglich auch neue Bürgermeisterin der Hauptstadt, Franzsika Giffey, im ARD-Morgenmagazin. Sie fügte allerdings auch an: „Wir haben jetzt einen Volksentscheid, der eindeutig ausgegangen ist. Wir müssen dieses Ergebnis respektieren und verantwortlich damit umgehen.“

Egal, wie man es dreht und wendet: für Anleger ist die Debatte ein Risiko. Und Risiken – das ist nichts Neues – sind an der Börse Gift.

Es droht ein Machtverlust

Lange Jahre waren die erfolgsverwöhnten Großvermieter es darüber hinaus gewohnt, alle Fäden in der Hand zu halten. 16 Jahre Angela Merkel und eine CDU/CSU-geführte Regierung haben den Konzernen weitgehend das Feld überlassen. Gestört hat das nur wenige. Wirtschaftlich ging und geht es Deutschland gut. Die hohen Mieten in den Großstädten schmerzten, leisten konnten sie sich irgendwie dann aber doch die meisten. Außerdem ging es zuvorderst ohnehin immer darum, mehr Wohnraum zu schaffen und dafür brauchte man Unternehmen, die investieren, weil sie mit hohen Mieten kalkulieren konnten.

Noch hat sich an dieser Situation nichts geändert. Doch der Branche in Deutschland könnte mit einer möglichen und wahrscheinlichen Ampel-Regierung aus SPD, Grünen und FDP ein Machtverlust drohen. Von deutschlandweiten Enteignungen spricht zwar niemand, doch das Berliner Votum könnte noch seine Auswirkungen haben. Mietpreisbremsen, Mietendeckel – es gibt eine Reihe von Maßnahmen, die gerade bei Grünen und SPD populär sind und die je nach Ausgestaltung vielleicht auch die FDP mitträgt oder mittragen muss. Hinzu kommt der psychologische Effekt des Berliner Votums. Vonovia und Co. werden von sich aus versuchen die Mietpreissteigerungen zunächst nicht ausufern zu lassen und sich insgesamt zurückhaltender zeigen. Sie müssen an ihrem Image arbeiten, um Politik und vor allem die Bevölkerung zu besänftigen, um das Schlimmste, die Enteignung, zu verhindern.

OG

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