Alternativen zum Eigenheim

Das selbst genutzte Reihenhaus oder die Eigentumswohnung sind in Deutschland keineswegs eine solch stabile Geldanlage, wie im Bewusstsein der Allgemeinheit verankert ist. Wie aus den aktuellen Daten des, von der Hypoport AG berechneten, HPX-hedonic Index hervorgeht, haben Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand allein seit Jahresbeginn durchschnittlich rund 9% an Wert verloren. Seit Dezember verbilligten sich diese Objekte laut Hypoport im Bundesdurchschnitt von 185.000 Euro auf nur noch rund 168.000 Euro Ende März. Dass es sich dabei keineswegs nur um kurzfristige Auswirkungen der Finanzkrise handelt, zeigt ein Blick auf die Historie: Seit Januar 2005 haben Eigenheime im Bestand laut Hypoport-Index im Schnitt rund 18% an Wert verloren. Davon ausgenommen sind nur Immobilien in hochwertigen Innenstadtlagen – diese bleiben im Wert stabil. Zu ähnlichen Ergebnissen kommt das Research-Unternehmens BulwienGesa: Seit 1995 stieg der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus im Westen lediglich um 6%, im Osten fiel er sogar um 15%. Wohnungen schafften im Westen überhaupt keinen Wertzuwachs, im Osten bescherten sie ihren Eigentümern 17% Verlust. Diese Entwicklung dürfte sich auch in Zukunft fortsetzen: Wer nicht gerade eine Top-Immobilie in einer Spitzenlage unterhält, sollte nicht erwarten, dass zukünftig Wertsteigerungen eintreten – eher das Gegenteil dürfte der Falls sein.

Betongold in allen Variationen

Weil sich die Banken das Risiko, dass ihre Forderungen inflationsbedingt an Wert verlieren, ordentlich vergüten lassen, ist ein Eigenheim damit sowohl unter Rendite- als auch Inflationsgesichtspunkten nicht immer die beste Wahl. Sollen es aus Gründen der privaten Portfoliomischung oder als Inflationsschutz auf jeden Fall Immobilien sein, lässt sich daher in vielen Fällen mit Kapitalmarktinstrumenten ein besseres Ergebnis erzielen. Denn während Eigenheimbesitzer anfangs meist auf einem Schuldenberg sitzen, profitieren Anleger bei REITs oder offenen und geschlossenen Immobilienfonds direkt und regelmäßig von Wertsteigerungen und Mieterhöhungen der Portfolio- Immobilien.

Seit 9 Jahren 9% Rendite!

Das sind bei geschlossenen Fonds vor allem Bürogebäude und Einkaufszentren. Deren Preise und Mieten entwickelten sich in den letzten Jahren deutlich besser als die von Wohnungen oder Einfamilienhäusern. Weil es in Deutschland üblich ist, die Mieten bei Büros und Einzelhandelsflächen vollständig an die Preissteigerung zu koppeln, lässt eine höhere Inflationsrate die Mieten zudem automatisch steigen – der Inflationsschutz ist hier also sichergestellt. Nach dem Wegfall der Steuersparmodelle überzeugen die geschlossenen Fonds seriöser Anbieter zudem mit ihrer Mischung aus Sicherheit und interessanter Rendite. Laut einer aktuellen Studie des Hamburger Analysehauses Fondsmedia bescherten geschlossene Immobilienfonds ihren Anlegern in 93% der Fälle ein positives Ergebnis – der durchschnittliche Vermögenszuwachs lag bei 7% pro Jahr. Untersucht wurden 349 historische Fonds der Jahre 1969 bis 2005 mit Verkäufen bis zum Jahr 2008 auf Grundlage der Leistungsbilanzen. Zwar brachte fast jeder zweite untersuchte Fonds seinen Inhabern weniger als 5% pro Jahr ein, mit der Abschaffung der Verlustzuweisungen mutierten die geschlossenen Fonds aber zu echten Renditebringern: 99% der Fonds, die ab dem Jahr 2000 emittiert wurden, lagen laut der Studie im grünen Bereich und brachten ihren Anlegern im Schnitt ein Plus von stolzen 9%. Eigenheime können da nur schwerlich mithalten.

Mit dem Fonds zum Immobilienbesitzer

Auch die Einführung der Abgeltungsteuer betrifft die unternehmerischen Beteiligungen nicht. Das liegt an der besonderen Rechtsform der Fonds – die in der Regel als Kommanditgesellschaft (KG) aufgelegt werden. Bei diesem Konstrukt erfolgt die Besteuerung nicht auf der Ebene der Gesellschaft, sondern direkt bei den Gesellschaftern – also den Anlegern selbst. Der Investor wird damit auch juristisch und steuerlich dem Eigenheimkäufer gleichgestellt – mit allen Vor- und Nachteilen. Einerseits können so beispielsweise die Wertsteigerungen nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei vereinnahmt werden. Andererseits unterliegen die in Deutschland erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuer. Diese werden dem Anteil entsprechend dem Einkommen zugerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz belastet. Wer allerdings in einen geschlossenen Fonds mit Auslandsimmobilien investiert, dessen Einkünfte unterliegen aufgrund der Doppelbesteuerungsabkommen den jeweils dort gültigen und in der Regel günstigeren Steuergesetzen.

Immobilienbesitz für alle

Durch die Abgeltungsteuer deutlich besser gestellt wurden dagegen die offenen Immobilienfonds. Zum einen, weil deren Ausschüttungen eben gerade als Kapitalerträge gelten und damit nun nicht mehr dem – in der Regel höheren – persönlichen Steuersatz, sondern der Abgeltungsteuer unterliegen. Zum anderen, weil die zehnjährige Spekulationsfrist auch bei den offenen Immobilienfonds greift. Aufgrund ihrer Konstruktion und Fungibilität eignen sich offene Immobilienfonds damit gerade auch für Privatanleger mit kleinerem Vermögen. Sie können auf diese Weise an der börsenunabhängigen Wertentwicklung von Immobilien partizipieren und profitieren gleichzeitig von der hohen Sicherheit der Produkte: Offene Immobilienfonds sind sogenannte Grundstücks-Sondervermögen und daher im Falle einer Insolvenz der Anlagegesellschaft geschützt. Trotzdem lassen sich mit den Produkten interessante Renditen erzielen: Die jährliche Wertentwicklung lag nach Angaben des Bundesverbandes Investment und Asset Management (BVI) in den vergangenen 30 Jahren zwischen 3,3% und 9,4% pro Jahr. Beeinflusst wird die Rendite maßgeblich durch die Höhe der Mieteinnahmen und die Wertsteigerung der Immobilien. Letztere wird von unabhängigen Gutachtern in regelmäßigen Abständen ermittelt. Trotz der hohen Sicherheit kann es auch bei den offenen Produkten zu Problemen kommen. So trennten sich aufgrund der Finanzkrise 2008 viele institutionelle Anleger von ihren Anteilen an offenen Immobilienfonds. Weil deren Liquidität dadurch unter das gesetzlich vorgeschriebene Niveau zu rutschen drohte, mussten einige Fonds die Rücknahme der Anteile aussetzen. Anleger, die ihre Anteile in dieser Situation verkaufen mussten oder wollten, konnten dies nur noch über die Börse realisieren – oft mit hohen Abschlägen. Wie bei der Anlage in Aktienfonds sollten Käufer von Immobilienfonds daher nicht auf das Geld angewiesen sein. Wer kurzfristige Krisen aussitzen kann, für den dürften sorgfältig ausgewählte Fonds ein lohnenswertes Investment bleiben.

Immobilienaktien, eine heiße Spekulation

Wer bereit ist, bei seinen Immobilieninvestments etwas mehr Risiko einzugehen, sollte einen Blick auf die zahlreichen Immobilienaktien werfen, die sich mittlerweile an den deutschen Börsen tummeln. Im Gegensatz zu den Fondskonstrukten wurden diese von der weltweiten Finanzkrise stark in Mitleidenschaft gezogen. Wie ein Blick auf den Global Property Research 250 Index Germany (GRP 250) zeigt, kam es hier im letzten Jahr mit einem Minus von 60% zu einem regelrechten Ausverkauf. In der Folge betragen die Bewertungsabschläge bei deutschen Immobilienaktien momentan bis zu 80% vom Buchwert (Net Asset Value). Auf dieser Basis erscheinen Anlagen in ausgewählte Werte, wie beispielsweise IVG, Estavis und Hamborner, nun wieder attraktiv. In den aktuellen Kursen ist bereits ein extrem negatives Szenario in Form einer schweren Rezession und einem anhaltend schwierigen Finanzierungsumfeld, eingepreist. Konkret heißt das: Selbst, wenn die Marktwerte der Objekte zum Teil um mehr als 20% fallen sollten, würden sie noch immer deutlich über dem Wert der überproportional gefallenen Aktienkurse liegen. Die Analysten der Berenberg Bank sind daher der Ansicht, dass Immobilienaktien mit einem Fokus auf Wohnliegenschaften für risikobereite Anleger künftig eine attraktive Depotbeimischung darstellen.

ÜBERBLICK UND FAZIT

Wer auf Immobilien setzen will, ohne dafür Kredite aufnehmen zu müssen, kann aus zahlreichen Alternativen wählen: REITs sowie offene und geschlossene Immobilienfonds stehen zur Auswahl. Damit kommen Investoren in den Genuss von Wertsteigerungen und Mieterhöhungen. Für risikobereitere Naturen können Immobilienaktien eine Option darstellen.