Denkmalschutz-Immobilie: Geldanlage mit Steuervorteil

WOHNEN IM ALTBAU ist wieder gefragt. Und wenn Objekt und Standort stimmen, sind Käufer und Mieter auch bereit, dafür einen entsprechenden Mehrpreis zu zahlen. In den Regionen Berlin und Nordrhein-Westfalen sind dies laut einer Studie des Meinungsforschungsinstitutes Allensbach 50 bzw. 40 Prozent der Befragten. Ein guter Grund, um in eine Denkmalschutz-Immobilie zu investieren.

Private Kapitalanleger, die eine solche Immobilie vermieten wollen, profitieren aber vor allem auch von den umfangreichen Abschreibungsmöglichkeiten. Über zwölf Jahre verteilt, sind die gesamten Sanierungskosten als Werbungskosten absetzbar. In den ersten acht Jahren sind dies jeweils neun Prozent, in den vier folgenden je sieben Prozent der angefallenen Kosten. Als Bemessungsgrundlage gelten jeweils die nach dem Kauf angefallenen Sanierungskosten, die mit bis zu 75 Prozent der Gesamtkosten zu veranschlagen sind. Zusätzlich können Anleger Abschreibungen auf die Anschaffungskosten für das Gebäude, auf die Nebenkosten der Vermietung und auf die Finanzierungskosten vornehmen. Käufer, die Individualität und Wohnqualität einer denkmalgeschützten Immobilie selbst nutzen möchten, können immerhin 90 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre hinweg abschreiben.

Standort entscheidet über Rentabilität

Beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie sollten sich Anleger nicht nur vom Steuer-vorteil leiten lassen, sondern auch die Rentabilität des Objektes berücksichtigen. Denn bei Einstiegspreis, Mietniveau, Vermietbarkeit sowie zu erwartendem Wiederverkaufswert gibt es erhebliche regionale Unterschiede. So ist das Angebot in vielen Gebieten Ostdeutschlands zwar groß. Doch Mieter für die aufwendig sanierten Wohnungen finden sich in den strukturschwächeren Regionen oftmals nicht. Bessere Perspektiven bieten sich Anlegern in den Innenstadtlagen solcher Städte, wie Leipzig, Dresden und Erfurt. Und auch in Ballungszentren, wie Hamburg, Frankfurt, München und Berlin mit Potsdam finden sich attraktive Objekte.

Steuervorteil nicht gefährden

Beim Kauf und der Sanierung einer Denkmalschutz-Immobilie sollten Anleger mit Bauträgern und Finanzierern zusammenarbeiten, die über entsprechende Erfahrungen in diesem Bereich verfügen. Denn, um den Steuervorteil zu sichern, gilt es strikte Vorschriften einzuhalten. So muss vor Baubeginn die denkmalschutzrechtliche Genehmigung der jeweiligen „Unteren Denkmalschutzbehörde“ der Bundesländer vorliegen. Ebenso werden nur solche Modernisierungs- und Sanierungskosten berücksichtigt, die nach Abschluss des Kaufvertrages angefallen sind. Abzugsfähig ist nur, was der Substanzerhaltung und der sinnvollen Nutzung dient. „Goldene Wasserhähne“ erhöhen die Kosten, nicht aber den Steuervorteil. Zudem sollte der Kauf keinesfalls im Paket mit weiteren Nebenleistungen wie einer Finanzierung oder einer Mietgarantie verbunden sein. Sieht das Finanzamt hier eine „modellhafte Gestaltung“, droht der Verlust der Steuervorteile. Besser ist die Trennung von Erwerb und Finanzierung. Dies hat darüber hinaus den Vorteil einer zusätzlichen Prüfung des Investitionsvorhabens durch spezialisierte Finanzdienstleister, damit aus der Denkmalschutz-Immobilie auch eine lohnende Geldanlage wird.

Francesco Fedele
Vorstandsvorsitzender
BF.direkt AG, Stuttgart