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Immobilienpreise: Nach dem Rückgang kommt der Absturz

(Bild: Shutterstock)




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Banken haben die Wohnimmobilienverkäufe der vergangenen Wochen ausgewertet und stellen fest: Die Preise bröckeln auf breiter Front. Vor allem in überhitzten Märkten wie München geben sie nach. Wer verkaufen muss, sollte sich dennoch beeilen: Ein Ende des Preisverfalls ist derzeit nicht in Sicht. Im Gegenteil.

Die Immobilienpreise in Deutschland kennen seit dem Sommer nur eine Richtung: Sie fallen fast in allen Regionen und über alle Immobilienarten hinweg nach unten. Der Grund dafür liegt an der Zinspolitik der europäischen Zentralbank. Sie dreht an der Zinsschraube, weil ihr die Inflation völlig aus dem Ruder gelaufen ist. Sich Geld zu leihen, ist damit teurer geworden, die Bauzinsen haben sich seit Jahresbeginn etwa vervierfacht.  

Das wirkt sich auf den Markt aus und lässt sich inzwischen auch genau analysieren. Denn seit einigen Tagen liegen nicht nur die Preise für Immobilienangebote vor, die in der Regel aus Online-Börsen zusammengetragen werden, sondern es gibt einen Überblick über das tatsächliche Marktgeschehen: Was konnte seit dem Sommer, als die Zinsen zu steigen begannen, zu welchem Preis verkauft werden?

Seit wenigen Tagen gibt es nun einen Überblick über echte Transaktionspreise, also nicht nur Angebotspreise aus den Immobilienportalen. Und diese zeigen: Die Preise sinken tatsächlich. Sichtbar wird dies etwa im Immobilienpreisindex des Verbandes der Pfandbriefbanken, der jetzt für das dritte Quartal dieses Jahres vorliegt. (https://www.pfandbrief.de/site/dam/jcr:d9993fd8-214b-4c3d-a6f2-d579dbf46790/vdp_Index_Q3_2022_DE_final.pdf)

Für die Analyse darin, haben die wichtigsten Immobilienfinanzierer des Landes ihre Zahlen beigesteuert. Der Index umfasst Immobilien-Käufe und Verkäufe, die 700 Banken notiert haben. Ergebnis: Erstmals seit 2010 ist der Index ins Minus gedreht. Von August bis Oktober haben sich Wohnungen und Häuser gemessen am Vorquartal um 0,7 Prozent verbilligt. Der mehr als zwölfjährige Aufwärtstrend bei Wohnimmobilien sei zu Ende, stellen die Studien-Autoren fest. Auch Büro- und Gewerbeimmobilien, deren Preise allerdings schon in der Coronakrise unter Druck geraten waren, sind nicht mehr so leicht an die Frau oder den Mann zu bekommen und sinken deswegen im Preis.

Das gilt auch für Top-Lagen. In den größten sieben Metropolen verbilligten sich laut vdp Wohnimmobilien auf gleichem Niveau wie der Gesamtmarkt um 0,7 Prozent. Während die Preise in Berlin gemessen am zweiten Quartal fast stabil blieben (minus 0,1 Prozent), fielen sie in den übrigen Großstädten, wo der Markt lange noch überhitzter war als in der Hauptstadt, zwischen 0,6 Prozent (Köln) und 1,5 Prozent (München).

Baufinanzierungsplattformen bestätigen den Trend nach unten. Roland Slabke, Chef des Finanzdienstleisters Hypoport, der einer der großen Anbieter von Finanzierungen für Wohnimmobilien ist, drückte es Anfang der Woche, als er einen Blick auf die Zahlen warf, sogar sehr drastisch aus: „Das ist ein historischer Absturz, so etwas habe ich in fast 30 Jahren am Markt nicht erlebt.“ Im dritten Quartal sei das Vermittlungsvolumen der Finanzierungstochter Dr. Klein um 23 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen.

Bei der Analyse der Statistiken sind zwei Punkte wichtig: Der Preisrückgang bezieht sich nur auf das Vorquartal, auf Jahressicht sind die Preise noch gestiegen. Makler, die von der guten Stimmung am Markt leben, nutzen deswegen derzeit die Jahressicht und erwähnen die viel genauere Quartalsberichterstattung darüber lieber nicht. So weist beispielsweise der Luxus-Immobilien-Makler Engel und Völkers nur darauf hin, dass die Preise stagnierten, aber gegenüber dem vergangenen Jahr eben noch deutlich zugelegt haben. Das räumt auch der Pfandbriefbankenverband ein. Gegenüber dem dritten Quartal 2021 verteuerten sich Wohnimmobilien noch um 6,1 Prozent. Für Immobilienkäufer ist auch das allerdings eine schlechte Nachricht. Denn es bedeutet: Während die Bauzinsen das Niveau von 2011 erreicht haben, liegen die Preise noch immer deutlich über dem Niveau von 2021.

Zweite Punkt, der bei der Analyse wichtig ist: Die Preise sinken zwar, allerdings werden derzeit nur wenige Immobilien verkauft. Reiner Lux, Geschäftsführer von vdp Research, dem Forschungsinstitut des Verbands der Pfandbriefbanken, sagte dem Handelsblatt: „Wir rechnen mit 570.000 Transaktionen in diesem Jahr, in den Jahren zuvor waren es 700.000, wir sehen also einen Rückgang von 20 bis 30 Prozent.“ Offenbar ist das Erschrecken, dass die Rally bei den Immobilienpreisen zu Ende ist, groß und beabsichtigte Verkäufe werden verschoben in der Hoffnung, dass die alten Zeiten zurückkehren.

Diese Hoffnung jedoch ist trügerisch. Die Prognosen jedenfalls zu dem, was auf dem Immobilienmarkt kommt, gehen weit auseinander. Optimistisch allerdings ist keiner. Die meisten rechnen mit einem moderaten Rückgang oder einer Seitwärtsbewegung, manche warnen vor einem starken Preiseinbruch.

Das Forschungs­in­sti­tut DIW gehört zur zweiten Spezies. Es hat gerade eine Studie veröf­fent­licht, wonach die Preise für Häuser und Wohnun­gen um bis zu zehn Prozent einbre­chen könnten. Die DZ Bank ist nicht ganz so pessimistisch, hält aber einen Preis­rück­gang um immer­hin bis zu 6 Prozent im kommen­den Jahr für möglich. Die Bundes­bank ist ebenfalls vorsichtig. „Neben den gestie­ge­nen Kredit­zin­sen dürfte der Kaufkraft­ver­lust priva­ter Haushal­te aufgrund der hohen Infla­ti­on die Nachfra­ge nach Wohnei­gen­tum abschwä­chen“, warnt sie in ihrem jüngsten Bericht. Bislang aller­dings seien die Auswirkungen begrenzt. „Hinwei­se auf einen starken Einbruch der Immobi­li­en­prei­se und einen Abbau von Überbe­wer­tun­gen gibt es aller­dings nicht“, sagt Bundes­bank-Vizeprä­si­den­tin Claudia Buch. Die Infla­ti­on treffe einkom­mens­schwa­che Haushal­te stärker, das könnte ihre Leistungs­fä­hig­keit als Kredit­neh­mer beein­träch­ti­gen. Aller­dings seien in Deutsch­land viele Häuser und Wohnun­gen langfris­tig finan­ziert, damit beträ­fen die steigen­den Zinsen die Kredit­neh­mer erst mit zeitlicher Verzögerung.

Wer seinen Kredit vor 2014 aufge­nom­men habe, könne sich womög­lich bei einer Ablösung sogar besser­stel­len, weil die Zinsen damals höher waren. Dagegen könnte der Zinsan­stieg bei jünge­ren Kredit­jahr­gän­gen, die vom Jahr 2019 an verge­ben worden seien, die Belas­tung bei einer Ablösung des Kredits deutlich erhöhen. Aller­dings werde dieses Risiko durch die langen Zinsbin­dungs­fris­ten begrenzt.

So machten Wohnungs­bau­kre­di­te mit einer Zinsbin­dung von mehr als fünf Jahren in den vergan­ge­nen Jahren mehr als 80 Prozent des Neukre­dit­ge­schäf­tes aus. Deshalb sei der Anteil der ganz günsti­gen Kredi­te unter denen, die im nächs­ten Jahr refinan­ziert werden müssten, relativ gering. Das werde sich ändern, wenn man in die Phase komme, in der ein größe­rer Teil der günsti­gen Kredi­te auslaufe.

Deutlich pessimistischer beim Blick in die Zukunft ist Immobilienfinanzierer Interhyp. Dessen Vorstandsmitglied André Lichner prognostiziert, dass es in Metropolen wie München zu Preisnachlässen von bis zu 15 Prozent kommen wird, auf dem Land sogar von 20 bis 25 Prozent. Vorstandskollege Jörg Utecht ergänzte gegenüber dem Handelsblatt: „Die Zahlen aus den ersten Wochen des vierten Quartals aus München, Hamburg und Berlin zeigen, dass weitere Korrekturen nach unten wahrscheinlich sind.“

Dass die Prognosen so unterschiedlich sind, hängt auch mit gegenläufigen Entwicklungen zusammen. Die Bundes­ge­schäfts­füh­re­rin des Immobilienverbands Deutschland Carolin Hegen­barth erklärt das so: „Dieje­ni­gen, die Eigen­ka­pi­tal haben, wollen es mehr denn je in einer infla­ti­ons­si­che­ren Immobi­lie anlegen. Dieje­ni­gen, die nur über wenig Eigen­ka­pi­tal verfü­gen, werden durch die steigen­den Zinsen ausge­bremst, weil sie bei gleicher monat­li­cher Belas­tung deutlich ‚weniger Haus‘ bekom­men als noch vor einem halben Jahr.“ Sie beobachtet, dass sich deswegen der Druck auf dem Mietwoh­nungs­markt erhöht. „Viele, die vor Kurzem noch kaufen wollten, mussten ihren Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung beerdi­gen.“ Sie kehrten auf den Mietmarkt zurück, was die Preise dort antreibe.
 
Oliver Stock

28.11.2022 | 16:43

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