Der Corona-Crash beendet auch den Immobilienboom

Jahrelang kannten Mieten und Immobilienpreise nur eine Richtung: Aufwärts. Jetzt knickt der Markt schlagartig ein

Laut dem Statistischen Bundesamt verteuerten sich Wohnungen und Häuser im vergangenen Jahr um mehr als fünf Prozent. Das könnte sich jetzt ändern. Die Mehrheit der Experten sind sicher: Auch der Immobilienmarkt wird unter dem Einbruch der Wirtschaft leiden. „Viele Käufer halten sich zurück, weil sie um ihre Jobs bangen oder schrumpfende Einkommen erwarten“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der Deutschen Wirtschaft (IW). Es komme jetzt zu weniger Transaktionen. Wohnungsbesichtigungen könnten nicht mehr stattfinden, Notartermine auch nicht. „In so einer Phase wie jetzt, in der sich viele Gedanken um ihren Job machen, in der niemand so richtig weiß, wie es weitergeht, werden große Investitionsentscheidungen oder auch der Umzug in eine größere Wohnung, erst einmal ausgesetzt“, ergänzt Voigtländer. Zwar sind Wohnungsbesichtigungen im Grundsatz untersagt, allerdings lassen einige Bundesländer Ausnahmen zu, etwa wenn andernfalls Leerstand oder Wohnungslosigkeit droht. Massenbesichtigungen wird es aber derzeit nicht mehr geben, sondern nur noch Einzeltermine. Umzüge dürfen von professionellen Umzugsfirmen gemacht werden, sofern die Abstands- und Hygieneregeln beachtet werden. Auch rückgängige Google-Anfragen zu den Stichworten Kaufen, Mieten oder Wohnen gelten als Indikator.

Immobilien-Riesen verlieren Milliarden an Marktwert

Ein Blick auf den weltgrößten Immobilien-Konzern Simon Property macht die gravierenden Auswirkungen der Corona-Krise deutlich. Das US-amerikanische Unternehmen hat binnen eines Monats zwei Drittel seines Marktwertes verloren. 30 Milliarden Euro einfach weg, jeden Tag eine Milliarde. Europas Immobilienreise Unibail-Rodamco-Westfield hat in wenigen Wochen mehr als 8 Milliarden Euro an Marktwert verloren. Besonders hart getroffen werden Ladenbesitzer, Betreiber von Shoppingmalls und Restaurantbesitzer.

Die Zahlen des Immobilienklimas der Deutschen Hypothekenbank, ein Unternehmen der Nord/LB, helfen, die Entwicklungen auf dem deutschen Markt einzuordnen. Im März verzeichnete die auf Finanzierung von Gewerbeimmobilien und das Kapitalmarktgeschäft spezialisierte Bank einen Rückgang von fast vier Prozent gegenüber dem Vormonat. Am stärksten seien Hotel-Immobilien betroffen. Bislang gelten Wohnimmobilien als solide, unerschütterliche Geldanlagen. Kurzum: als Beton-Gold. Der Aktienkurs des Bochumer Immobilienkonzerns Vonovia verrät, warum diese Annahme auf dem Prüfstand steht. Während die Anteilsscheine des Unternehmen Anfang März noch 53,14 Euro gekostet haben, waren sie zwischenzeitlich für nur 38,20 Euro zu haben. Derzeit notieren die Papiere bei rund 44 Euro. Vonovia beteuert, dass die Corona-Krise das Mietwachstum nicht beeinträchtige – das habe sich auch schon während der Finanzkrise gezeigt. Zudem existiere keine relevante Lieferkette, die durch die Ausbreitung der Pandemie unterbrochen werden könne.

Wer nicht muss, kauft in der Krise keine Immobilie

Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der Bochumer EBZ Business, beurteilt Lage am Immobilienmarkt wie folgt: „Wer nicht muss, kauft in der Krise keine Immobilie oder verschiebt den Umzug in eine größere Wohnung.“ Zudem haben potentielle Käufer – zumindest jene, die Aktien halten – im jüngsten Börsen-Crash viel Geld verloren. Auch Vermieter sind wegen möglicher Mietausfälle verunsichert. Denn laut einem Bundestagsbeschluss dürfen Mieter zwischen April und Juni in Zahlungsverzug geraten, ohne dass ihnen gekündigt werden darf. Der Beschluss hilft Menschen, die wegen des Shutdowns Kurzarbeitergeld bekommen und nun höhere Anteile ihrer Einkünfte für die Wohnung aufwenden müssen. Große Wohnungsunternehmen haben Mietern bereits Zugeständnisse gemacht: So verzichtet LEG Immobilien während der Corona-Krise vorerst auf Mietsteigerungen oder Kündigungen. Auch Vonovia sieht in der derzeitigen Situation von höheren Mieten ab, Deutsche Wohnen hat zugesagt, Zahlungen zu stunden. Private Vermieter, die teilweise unter dem Mietverlust leiden, können vom dreimonatigen Zahlungsaufschub für Darlehensverträge Gebrauch machen. Gewerbliche Vermieter können auf Kredite der KfW zurückgreifen.

Erste Banken verschärfen die Anforderungen für Bau-Kredite

Während die Plattform Immobilienscout24 derzeit noch keinen Rückgang der Immobiliennachfrage erkenne, ist laut Zoopla – dem britischen Pendant von Immobilienscout 24 – in Großbritannien die Nachfrage in den vorletzten Wochen um 40 Prozent gegenüber der Vorwoche zurückgegangen. Im Zuge der Corona-Maßnahmen ist der britische Immobilienmarkt nahezu zum Erliegen gekommen. Diese Entwicklung ist vor allem darauf zurückzuführen, dass die britische Regierung die Besichtigung von Immobilien untersagt – komplett. Makler dürfen nur noch am Telefon beraten, Banken vergeben weniger Hypothekenkredite. Und so haben die beiden größten Immobiliendarlehensgeber des Landes Barclays und Lloyd ihr Kriterien verschärft. Heißt: Kreditnehmer müssen mindestens 40 Prozent Eigenkapital vorweisen. Auch hierzulande könnten Banken zukünftig noch genauer prüfen, wer sich welche Belastungen wirklich leisten kann. „Natürlich könnte es sein, dass einige Banken bei längerem Anhalten der derzeitigen Lage zukünftig etwas höhere Anforderungen stellen könnten, etwa an die Höhe der Tilgung oder des Eigenkapitals“, sagt Mirjam Mohr, Interhyp-Vorständin für das Privatkundengeschäft, und ergänzt, dass so eine Entwicklung aber derzeit noch nicht zu beobachten sei. Wer eine Immobilie kauft, wird von günstigen Konditionen profitieren. "Die Corona-Krise hat Bauzinsen zuerst auf Talfahrt geschickt und lässt sie jetzt leicht ansteigen. Trotz der Erhöhungen ist Baugeld aber weiter sehr günstig", so Mohr. Laut Interhyp, Deutschlands größter Vermittler privater Baufinanzierung, liegen die Konditionen für zehnjährige Darlehen derzeit immer noch oft unter 0,7 Prozent. Fraglich bleibt, ob Immobilien-Interessenten in dieser unsicheren Marktphase eine dauerhafte Verschuldung in Kauf nehmen. Die aktuelle Entwicklung führe bei vielen Menschen zu Verunsicherung.

Immobilien-Branche könnte stärker leiden als in der Finanzkrise 

Falls Baugeld-Zinsen steigen, könnten die Immobilien-Preise stagnieren oder sinken. Zum Hintergrund: Bei fast jeder Immobilienfinanzierung helfen Banken mit Krediten aus, üblicherweise mit bis zu 80 Prozent des Kaufpreises. Wenn Baugeld-Zinsen steigen, können zusätzliche Kosten nicht durch höhere Mieteinnahmen kompensiert werden. Folglich würde der Wert einer Immobilie sinken. Der Chef des ifo Instituts Clemens Fuest rechnet damit, dass Deutschland zukünftig eine höhere Staatsverschuldung hinnehmen muss – schließlich wird der Bund Milliarden von Euro zur Abwendung einer tiefen Rezession einsetzen müssen. Deshalb würden die Zinsen für deutsche Staatsanleihen mittelfristig stiegen. „Statt wie aktuell Geld von seinen Schuldnern einzustreichen, wird Deutschland künftig für seine Schulden auch wieder Zinsen zahlen müssen“, so Fuest. Gleiches gilt dann auch für Immobilienbesitzer.

Beobachter und Markteilnehmer berichten, dass kaum Wohnungen gekauft werden. Deshalb rechnet das Institut für Stadt-, Regional und Wohnforschung damit, dass der Immobilienmarkt unter der Corona-Pandemie stärker leiden wird als unter der globalen Finanzkrise. Vor fast 12 Jahren brachen die Käufe um etwa 12 Prozent ein. Zuverlässige Daten über das aktuelle Geschäft auf dem deutschen Immobilienmarkt liegen aber noch nicht vor.

FS

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