In Sehnsuchtsorte investieren: Wie stehen die Chancen um Ferienimmobilien als Kapitalanlage?

Eine Art emotionale Rendite, verbunden mit Investments, wo andere Urlaub machen, lockt immer mehr Privatinvestoren.

2026 zeigt: Der Markt ist vielschichtiger geworden. Steigende Preise in Top-Destinationen, regulatorische Eingriffe und Klimarisiken verändern die wirtschaftlichen und finanziellen Rahmenbedingungen. Tickets für diesen Markt lassen sich weiterhin lösen. Das Anforderungsprofil ist aber differenter geworden. Worauf kommt es an, wenn es mit dem Invest für den idyllischen Zweitwohnsitz losgeht?

Hochalpine Lagen treiben die Preise

Wer in den Alpen in Premiumlagen investieren will, muss tief in die Tasche greifen. In St. Moritz etwa liegen die Durchschnittspreise für Zweitwohnungen im gehobenen Segment bei mehr als 30.000 Schweizer Franken pro Quadratmeter. Umgerechnet müssen so über 32.500 Euro auch den Tisch gelegt werden. Auch Verbier, Zermatt, Gstaad und Andermatt zählen laut Studien der UBS-Bank zu den teuersten Märkten mit Quadratmeterpreisen von mehr als 20.000 Schweizer Franken.

Maximilian Stamm, Lizenzpartner bei Engel & Völkers in St. Moritz, erklärt die anhaltende Nachfrage mit einer besonderen Mischung: Aufgrund der „seltenen Kombination aus hochalpiner Natur, Schneesicherheit und internationalem Lifestyle.“, sei der Standort so begehrt. Für Investoren bedeute das: Wer auf absolute Toplagen setzt, partizipiert an einem Markt, der stark von global vermögenden Käufern getrieben wird. Hohes Eigenkapital wird damit noch wichtiger als in den Jahren der Zinswende.

Auch die Höhenlage spielt eine zunehmend wichtige Rolle. Laut Marktuntersuchungen sind Objekte oberhalb von 1.000 Metern seit dem Jahr 2000 im Schnitt deutlich stärker im Preis gestiegen als Immobilien in tieferen Lagen.

„Im Vergleich zu Zweitwohnungen unter 1000 Metern sind die Preise für Objekte oberhalb dieser Höhe seit dem Jahr 2000 im Schnitt um knapp 20 Prozent stärker gestiegen“, sagt Robert Weinert, Leiter Research bei Wüest Partner. Hintergrund ist vor allem die zunehmende Schneesicherheit in höheren Lagen. Ein Faktor, der angesichts des Klimawandels an Bedeutung gewinnt. Mit den Metern klettern also auch die Preise.

Regulierung und Klimawandel zeigen Wirkung

Doch der Boom hat Schattenseiten. In Österreich etwa verschärfen die Bundesländer die Kontrolle von Zweitwohnsitzen deutlich. Wer eine Immobilie als Ferienwohnung nutzt, obwohl keine entsprechende Widmung vorliegt, muss mit empfindlichen Strafen rechnen. In der Schweiz wiederum sind Kontingente für ausländische Käufer begrenzt.

Hinzu kommen klimatische Risiken. Nach einer Studie von Wüest Partner werden Immobilien in von Murgängen bedrohten Schweizer Orten derzeit mit Wertabschlägen von bis zu 30 Prozent gehandelt. Der Klimawandel verändert damit nicht nur die touristische Attraktivität, sondern auch die Risikobewertung von Standorten.
Südeuropäische Lagen, man denke an die sizilianischen und griechischen Küsten, verlieren aufgrund von Höchsttemperatur leicht an Beliebtheit. Das kurbelt wiederrum den Inlandstourismus an Deutschlands Ost- und Nordseeküste an. Zahlen sprechen eine klare Sprache: Tourismusbetriebe notieren 2025 hierzulande so viele Übernachtungen wie noch nie. Das Anziehen der heimischen Nachfrage, macht auch die Assetklasse Ferienimmobilien wirtschaftlich interessanter.

Knappes Angebot, hohe Kapitalbindung

Gleichzeitig bleibt das Angebot begrenzt. Politische Vorgaben zum Schutz von Wohnraum für die lokale Bevölkerung schränken Neubauten vielerorts ein. Die Folge: Die Nachfrage übersteigt in vielen Regionen das Angebot deutlich.

In dieser Gemengelage setzt eine grundlegende Debatte an. Nikolaus Thomale, Gründer und Geschäftsführer von MYNE Homes, sieht im klassischen Zweitwohnsitz ein strukturelles Effizienzproblem. „Klassische Ferienimmobilien sind heute häufig mit hohen Einstiegspreisen, erheblicher Kapitalbindung und laufendem Verwaltungsaufwand verbunden.“ Quadratmeterpreise von über 20.000 Euro in gefragten Lagen seien keine Ausnahme mehr.

Hinzu komme die geringe tatsächliche Nutzung: Viele Ferienhäuser stünden „80 bis 90% des Jahres leer, während die Fixkosten weiterlaufen“. Aus ökonomischer Perspektive seien klassische Zweitwohnsitze daher eine der ineffizientesten Formen von Immobilienbesitz.

Vom Alleineigentum zur geteilten Nutzung

Als Antwort auf diese Herausforderungen gewinnen neue Modelle an Bedeutung. Co-Ownership-Ansätze, die Kapitalbindung reduzieren und die Nutzung flexibler gestalten sollen, sind eines davon. Statt ein Objekt allein zu finanzieren, teilen sich mehrere Eigentümer Erwerb und Nutzung.

Eigentum wird so zunehmend funktional gedacht. Weniger als Statussymbol, mehr als strategische Allokation von Kapital. Gerade in einem Umfeld hoher Preise und regulatorischer Unsicherheiten kann Risikostreuung an Bedeutung gewinnen.

Selektiver Markt mit Differenzierung

Für 2026 zeichnet sich damit ein differenziertes Bild ab. Top-Destinationen mit internationaler Strahlkraft und hoher Schneesicherheit dürften ihren Premiumstatus verteidigen. Gleichzeitig stößt das Preisniveau dort zunehmend an Grenzen, wie Marktbeobachter bereits feststelle. Käufer könnten sich verstärkt günstigeren Regionen zuwenden.

Ferienimmobilien bleiben damit ein emotional getriebenes Investment, werden aber stärker nach wirtschaftlichen Kriterien bewertet. Standortqualität, regulatorische Sicherheit, Klimarisiken und flexible Nutzungsmodelle rücken in den Fokus.

Der Traum vom Haus in den Bergen lebt weiter. Doch wer ihn als Investment versteht, muss genauer rechnen als je zuvor.