Fünf Gründe, warum Immobilien gerade jetzt das richtige Investment sind

Makler berichten von einem Immobilienboom wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Die Zahl der Baugenehmigungen stieg im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 30 Prozent. In München, Stuttgart oder Frankfurt werden inzwischen gewaltige Preise bezahlt. Die ansonsten so zurückhaltende Bundesbank warnt inzwischen offen: „Der Immobilienboom nimmt langsam, aber sicher bedenkliche Züge an.“ Doch an fallende Preise glaubt kaum ein Analyst.

„Es ist zu spät, nach dem Brunnen zu graben, wenn der Durst bereits brennt“, warnten die Römer schon vor 2.000 Jahren. Besser also nicht investieren, wenn ein Trend schon lange läuft, die Preise also schon hoch sind? Auf den ersten Blick gilt das derzeit für die Immobilienpreise. Sie steigen seit Jahren, und sie steigen immer kräftiger. Im vergangenen Jahr haben Wohnungen, Häuser und Grundstücke im Wert von mehr als 200 Milliarden Euro den Besitzer gewechselt. Es gibt also offenbar gute Gründe, warum man immer noch – und gerade jetzt! – in Immobilien investieren sollte. Hier sind die fünf wichtigsten.

1. Die Bevölkerung wächst weiter

Die Nachfrage steigt, weil die Zahl der Menschen in Deutschland wächst. Die landläufige Annahme, Deutschland sei ein alterndes Land mit einer perspektivisch sinkenden Bevölkerungsanzahl, ist ein Mythos. Die Studie „Wohnen in Deutschland 2015“, die das Wirtschaftsforschungsinstitut Prognos im Auftrag der Allianz Baufinanzierung erstellt hat, beweist das Gegenteil. In den nächsten 30 Jahren soll die Bevölkerungsanzahl auf 85 Millionen steigen. Nicht sehr viel, entgegnen Kritiker, aber bei einer derart hohen Zuwanderungszahl, wie es 2015 der Fall war, würde diese  Zahl weit übertroffen werden. Bedenkt man die beengte Immobilienlage in Großstädten wie Frankfurt oder München, schlägt jeder Zuwachs der Bevölkerung  auf das Preisniveau durch. Gerade weil Zuwanderer in die Ballungsgebiete streben, dürften die Preise dort weiter steigen. Eine schlechte Nachricht für die, die keine Immobilien besitzen. Die Mieter Deutschlands warten schon seit Jahren auf sinkende Preise - und sie werden wohl noch lange warten müssen.

Allerdings ist dieses Phänomen nicht flächendeckend zu sehen: Es findet innerhalb Deutschlands eine starke Binnenwanderung statt. Ballungsräume wachsen, das Land wird leerer. Im Durchschnitt der vergangenen Jahre sind jedes Jahr 3,8 Millionen Menschen über die Kreisgrenzen hinweg umgezogen. Das erklärt auch den Preisverfall der Immobilien in ländlichen Gebieten. Deswegen ist die Lage das Hauptkriterium für einen Immobilienkauf.

2. Steigende Zahl fehlender Wohnungen

Die Zahl der Baugenehmigungen steigt zwar, der stark steigende Bedarf aber wird dadurch nicht gedeckt. Denn es steigt nicht nur die  Bevölkerungszahl, auch die Ansprüche der Mieter nach Platz werden größer. Andererseits zieht sich der Staat als Immobilienanbieter tendenziell zurück, vor allem aus dem sozialen Wohnungsbau – wurden in den achtziger Jahren noch etwa vier Millionen Einheiten errichtet, so fiel dieser Wert bis 2013 auf 1,5 Millionen. „Das hat den Mangel an bezahlbarem Wohnraum verschärft“, so die Bank Unicredit.

Analysten sagen nun voraus: Bei gleichbleibender Bautätigkeit in den nächsten 15 Jahren, fehlen alleine in zehn Metropolregionen Deutschlands weitere 940.000 Wohnungen. Wer eine Wohnung in München oder Frankfurt jetzt schon als teuer deklariert, für den wird das Jahr 2016 rückblickend eine Oase des günstigen Wohnens sein. So dramatisch die Lage für Mieter ist, so wunderbar ist sie für Immobilienbesitzer.

3. Stabile Wirtschaftslage

Nicht nur wegen der steigenden Bevölkerungszahl und der daraus resultierenden Verknappung der Wohnfläche ist der Einstieg in Immobilien jetzt die richtige Idee. Auch das stabile Wirtschaftswachstum der Bundesrepublik ist ein Indikator für eine langfristige Steigerung der Preise. Die Konjunkturprognosen von Gewinnen um die 1,5 Prozent deuten auf weitere Jahre des Wirtschaftsaufschwungs hin. Damit können sich immer mehr Deutsche immer bessere Wohnungen leisten. Eine wachsende Wirtschaft zieht zudem Wirtschaftsemigranten an, die wiederum neue Wohnungen brauchen. Außerdem sorgt ein stabiler Aufschwung auch dafür, dass immer mehr Gewerbeimmobilien gebraucht werden und das Angebot für Wohnimmobilien verknappen.

4. Immer noch Nachholbedarf

Deutschland gilt im internationalen Vergleich immer noch als billiger Immobilienmarkt. Die Preise in anderen Industriestaaten liegen teilweise weit über dem deutschen Niveau. Für internationale Investoren ist Deutschland darum attraktiv. Außerdem haben die Deutschen nur zu einem sehr geringen Anteil eigene Immobilien. Deutsche sind ein Volk von Mietern. Der Nachholbedarf ist also groß.
Immer mehr Deutsche ärgern sich daher, nicht schon vor vielen Jahren eine Immobilie käuflich erworben zu haben.

„Die Preise werden schon wieder sinken!" Das ist die typische Hoffnung derer, die den Einstieg verpasst haben. Sieht man sich die Immobilienpreisentwicklung der deutschen Großstädte an, ist aber eine steigende Kontinuität zu sehen. In München beispielsweise haben sich die Preise für eine Eigentumswohnung seit 1975 mehr als verdreifacht und das ohne nennenswerte Korrekturen. In den Metropolregionen um die großen Wirtschaftsstandorte ist keine gegenteilige Entwicklung in Sicht, so wird man sich womöglich in einigen Jahren ärgern, nicht schon jetzt eingestiegen zu sein.

5. Die Nullzinspolitik der EZB

Durch die Nullzinspolitik unter Mario Draghi müssen andere Formen der Geldanlage gesucht werden. Die konservativen deutschen Sparer erzielen mit Sparbüchern derzeit kaum einen Kapitalgewinn. Aktien sind sicherlich eine gute, allerdings sehr riskante Alternative. Während die Niedrigzinsen für Sparbücher ein großes Problem darstellen, könnte es für Immobilien von großem Vorteil sein. Selten waren Kredite so günstig und so sinnvoll wie in diesen Tagen.

Die derzeit hohen Immobilienpreise dürften viele Anleger vor einer Investition abschrecken lassen. Dabei scheint die Zeit zum Einsteigen genau die Richtige: Wachsendes Bevölkerungswachstum bei Wohnraumverknappung, gepaart mit einer stabilen Wirtschaft der Niedrigzinspolitik ebnen den Weg für das Einstieg in das Immobiliengeschäft. Entscheidend bleibt aber die Lage der Immobilie, außerhalb urbaner Regionen ist eine mögliche Investition unsicherer und ungewiss. In Großstädten scheint es aber wirklich so zu sein: Wer kauft, der gewinnt. Und schließlich gilt die alte Weisheit von New Yorkern Millionären: „Geld alleine macht nicht glücklich. Es gehören auch Immobilien und Grundstücke dazu.“
Valentin Weimer