Geht der Immobilien-Boom zu Ende?

Zum dritten Mal in Folge sinkt das vom Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln ermittelte Immobilienklima. Nach der Dreimal-Regel der Konjunkturforschung ist das ein Indiz dafür, dass der Abschwung begonnen hat. Die ersten CEOs gehen von sinkenden Mieten und Preisen aus.

Deutschlands Wirtschaft verliert an Schwung. So weit, so nichts Neues. Die Stimmung unter den Exporteuren ist so schlecht wie seit 2009 nicht mehr. Im zweiten Quartal schrumpfte das Bruttoinlandsprodukt um 0,1 Prozent. Möglich, dass die Wirtschaftsleistung auch in Quartal Drei ins Minus rutscht. Das entspräche im Fachjargon dann einer „technischen Rezession“. Hinzu kommen die vorsichtigen Wachstumsprognosen der großen deutschen Wirtschaftsinstitute für das kommende Jahr. Es sieht einigermaßen düster aus am deutschen Konjunkturhorizont.

Und nun kommen alarmierende Signale dazu ausgerechnet von dort, wo es sich zuletzt allen geopolitischen Spannungen, Handelskonflikten und Rezessionsängsten zum Trotz, aus Anlegersicht noch so wunderbar wohlfühlen ließ. Zum ersten Mal nach Jahren des Booms überwiegen in der Herbstbefragung des IW-Immobilien-Index die negativen Erwartungen. Alle drei Monate fragt sich das Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW) durch die Branche und versucht so die aktuell vorherrschende Stimmung einzufangen. Die ist nicht schlecht. Dabei aber doch so schlecht, wie lange nicht.

Von 100 leitenden Angestellten aus der Branche rechnen in den kommenden zwölf Monaten mehr mit  einer schlechten, als mit einer guten Entwicklung. Im Vergleich zum Vorquartal sanken die Erwartungen um deutliche 18,5 Punkte. Pessimistisch sind die Branchen-Insider vor allem mit Blick auf den Markt für Büroflächen - hier gingen die Erwartungen um 19,3 Punkte zurück – und für Handelsflächen (-26,7 Punkte). Aber auch hinsichtlich der Lage auf dem Wohnungsmarkt werden die Experten mit minus 15,5 Punkten skeptischer.

„Der Abschwung hat begonnen“

Zwar glaubt immer noch eine Mehrheit (71,6 Prozent) an eine gleichbleibende Entwicklung und 72,3 Prozent schätzen den Ergebnissen der IW-Studie folgend die aktuelle Lage ordentlich ein. Doch das sich aus dem Mittelwert der Geschäftslage und den Erwartungen bildende Immobilienklima sinkt trotzdem auf den niedrigsten Wert seit Erhebungsbeginn 2014. Nach einem Verlust von 10,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal auf 28,0 Punkte. Hinzu kommt, dass dies bereits den dritten Rückgang in Folge darstellt. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres erzielte das Klima noch einen Wert in Höhe von 39,0 Punkten. „Nach der Dreimal-Regel der Konjunkturforschung signalisiert dies einen Wendepunkt und eine Richtungsänderung in der wirtschaftlichen Entwicklung“, erklärt Ralph Henger, Studienleiter sowie Experte für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik am IW. „Der Abschwung hat demnach begonnen“, schlussfolgert er. „Mit Ausnahme der Projektentwickler sind die Erwartungen nun alle negativ.“

Zudem deuteten die Einzelfragen des IW Immobilien-Index wie die meisten Fundamentaldaten ebenfalls auf ein langsames Ende des seit dem Jahr 2010 anhaltenden Immobilienbooms hin, sagt Henger. Weiterhin seien die Befragungsergebnisse immer noch als gut einzuschätzen, jedoch erreichten die Werte teilweise neue Tiefstände, was speziell die Erwartungen zu den Miet- und Preisentwicklungen betreffe. „Die ersten CEOs gehen von sinkenden Mieten und Preisen aus“, so Henger weiter. Ein Warnsignal, denn veränderte Erwartungen bei Preisen und den typischer Weise nachlaufenden Mieten kennzeichneten das Ende eines Immobilienzyklus, weiß der Experte.
Ungeachtet der IW-Studie gab es zuletzt einen spürbaren Rückgang bei den Baugenehmigungen. Laut Statistischem Bundesamt betrug dieser im Zeitraum Januar bis Juli 2019 verglichen mit dem Vorjahr minus 3,4 Prozent. Bei Wohngebäuden mit drei oder mehr Wohnungen gingen die Zulassungen um 4,1 Prozent zurück, bei Einfamilienhäusern um 0,3 Prozent, bei Eigentumswohnungen um 8,2 Prozent. Darüber hinaus verschlechterte sich der Einkaufsmanagerindex im Baugewerbe.

Viel kommt auf das Tempo der Konjunkturabkühlung an

Die Indikatoren, die auf ein Ende des langjährigen Booms hindeuten, mehren sich also. Die Zeit der Immobilie als Renditewunder und sicherer Hafen zugleich, könnte vorbei sein. „Die Ergebnisse lassen aufhorchen und stellen die Frage nach der Geschwindigkeit der zu erwartenden Konjunkturabkühlung“, sagt Henger. Allerdings, so der Studienleiter weiter, deuteten hier „alle Fundamentaldaten auf eine langsame Abkühlung hin“. Die Zinsen schließlich bleiben niedrig. Zum ersten Mal seit 2016 gehen der IW-Studie nach mehr Unternehmen des Sektors von „zukünftig besseren Finanzierungsbedingungen“ aus.

Für eine langsame Abkühlung spricht auch, dass es derzeit vor allem die Weltwirtschaft ist, die schwächelt. Für die Immobilienbranche ist aber vor allem der Markt im Inland entscheidend. Und dort stimmen wichtige Indikatoren noch. Die Beschäftigung und die Einkommen stiegen, der Konsum sei hoch und es bestünden hohe Wohnungsbedarfe, die noch nicht gedeckt seien, sagt Henger und prognostiziert: „Es wird ein paar Jahre dauern, bis sich die Märkte wieder entspannen“.
Auch bleibt der deutsche Immobilienmarkt bei ausländischen Investoren attraktiv. Dies dürfte die Konjunktur der Branche stützen, glaubt Henger, fügt jedoch an: „Da ausländische Investoren hauptsächlich im Core-Segment in Topanlagen aktiv sind, sind nur in den größten Standorten in Deutschland nennenswerte Preiseffekte zu erwarten.“

Fazit

Für den Moment dürfte das Fazit also so lauten: Der deutschen Immobilienwirtschaft geht es noch immer sehr gut. Aufgrund vielerorts fehlender Wohnungen, speziell in den Ballungsgebieten, besteht noch immer ein Nachfrageüberhang. Die jüngsten EZB-Entscheide haben darüber hinaus klar gemacht, dass die Zinsen langfristig niedrig bis negativ bleiben. Das freilich könnte den Markt noch einmal ankurbeln. Geopolitische Risiken sowie hoch stehende Aktienmärkte lassen Anleger dazu vermehrt über Anlagen in sichere Häfen nachdenken. Der deutsche Immobilienmarkt dürfte diesbezüglich weiter zu den beliebten Anlaufstellen zählen. Früher oder später jedoch – darauf zumindest deutet derzeit vieles hin – wird ein gesamtwirtschaftlicher Abschwung auch der Immobilienwirtschaft zusetzen. Schließlich drückt eine schwächelnde Weltökonomie – gerade in einer so exportorientierten Volkswirtschaft wie Deutschland – irgendwann auch auf den Konsum im Inland. Und so wohl auch auf die Nachfrage nach neuen Wohnungen, sowie auf die Zahlungsbereitschaft, was immer weiter steigende Mieten angeht.

Oliver Götz

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