Immobilien werden im Investmentjargon auch gerne Betongold genannt, da sie als wertstabile, inflationsgeschützte Anlagen und daher als ideales Altersvorsorge-Vehikel gelten. Doch wie so oft steckt der Teufel im Detail.

Eine Wohnimmobilie ist für die Altersvorsorge nicht immer die beste Wahl. Wenn das Eigenheim langfristig rentabel sein soll, muss es vor allem in der richtigen Region liegen. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie des Beratungsunternehmens Empirica, das vom Deutschen Institut für Altersvorsorge (DIA) mit der Untersuchung beauftragt wurde. „Man muss höllisch aufpassen, wo man investiert“, sagt Ulrich Pfeiffer, der gemeinsam mit Reiner Braun die Studie verfasst hat. Manchmal komme es sogar auf den Stadtteil an. Selbst bei konstanter oder insgesamt sinkender Zahl der Haushalte steige die Wohnungsnachfrage regional auch künftig weiter an, da Deutschlands Regionen auseinanderdriften, so die Autoren.

Zwar werde die Bevölkerung in Deutschland zwischen 2010 und 2030 laut den Prognosen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) um 2,5 Millionen oder drei Prozent auf 79,3 Millionen Einwohner sinken. Da aber nicht Personen, sondern Haushalte Wohnungen nachfragen, so die Studie, sei die Zahl der Haushalte wichtiger als die Einwohnerzahl. Und da es täglich immer mehr Alleinlebende und immer weniger Familien gebe, steige die Zahl der Haushalte weiter an. Bis 2030 würden es daher nicht weniger sein als heute.

Wohnungen sind nicht gleich Wohnungen. So werde die Nachfrage nach höherwertigen Einfamilienhäusern steigen, auch wenn die Wohnungsnachfrage insgesamt bis 2030 kaum zunehmen werde. Die Kehrseite: Geschosswohnungen, insbesondere in schlechten Lagen und Qualitäten oder anonyme Großsiedlungen werden Empirica zufolge überproportionale Nachfrageeinbußen erfahren.

Für eine erfolgreiche Vermögensanlage sei es wichtig, die Bedürfnisse der wichtigsten Nachfragegruppen zu kennen. Da wären zum einen die Senioren, die heute mobiler seien als in den vergangenen Jahrzehnten, aber auch anspruchsvoller. Eine zahlenmäßig kleinere Gruppe seien die Familien. Diese Nachfrager hätten aber sehr spezielle Wohnwünsche. Familien entscheiden nach Auffassung der Autoren mit ihrer Wohnstandortwahl darüber, wohin die Umwanderung führt: in die Suburbanisierung oder „zurück“ in die Stadt.

Die Region ist laut der Studie das A und O bei der Wertentwicklung einer Immobilie. Attraktive Gebiete ließen sich unter dem Akronym LILA subsumieren: Investitionen lohnen, wo es schön ist (Landschaft), wo man gut hinkommt (Infrastruktur), wo etwas geboten wird (Lebensqualität) und wo man einen Job findet (Arbeit). Dies müsse nicht immer im Westen oder eine Stadt sein. Auch im Osten gebe es auf dem Land und in Kleinstädten gute LILA-Lagen. Immobilien haben eine lange Lebensdauer. Wer erfolgreich investieren will, müsse die Anlagechancen über viele Jahre hinweg korrekt im Voraus einschätzen.

Die Autoren der Untersuchung geben zu Bedenken, dass das aktuell niedrige Zinsniveau dazu verführe, sich für den Kauf einer Immobilie zu verschulden. Die Versuchung sei momentan groß, hohe Kredite mit niedriger Tilgung zu bedienen. Das dicke Ende könne jedoch in der Anschlussfinanzierung lauern. Ist der Zins dann deutlich höher, drohe die finanzielle Überlastung und womöglich sogar die Zwangsversteigerung. Eine niedrige Tilgung führe dazu, dass Schulden nur in geringem Maße verringert würden. Die goldene Regel laute daher: Die Summe aus Zins und Tilgung (Annuität) sollte mindestens sechs Prozent betragen. Wer nicht in der Lage sei, diese monatliche Belastung zu tragen, der sollte auf den Kauf verzichten oder nach etwas „Kleinerem“ suchen.

Günstiges Baugeld sichern

Das aktuell niedrige Zinsniveau macht Immobilienkredite günstig. Wer sich gegen künftig steigende Zinsen absichern möchte, kann dies mit einem Forwarddarlehen tun.

Für die meisten privaten Immobilienkäufer ist die Investition in ein Haus oder eine Wohnung die größte ihres Lebens. Um das Objekt zu bezahlen, kommen sie zumeist nicht darum herum, bei einer Bank einen Kredit aufzunehmen. Wie teuer das „Baugeld“ ist, hängt auch vom allgemeinen Zinsniveau ab. Bereits vor fünf Jahren glaubte man, dass Baugeld günstig zu haben war. Nach Angaben der FMH Finanzberatung bezahlten Immobilienkäufer damals für einen zehnjährigen Kredit im Schnitt 4,90 Prozent Effektivzins. Heute zahlen Kreditnehmer durchschnittlich nur noch 2,64 Prozent.

Der Unterschied ist enorm. Denn bereits vermeintlich kleine Zinsunterschiede rechnen sich. So können Bauherren bereits bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro bei einer Zinsdifferenz von 0,5 Prozentpunkten mehrere Tausend Euro sparen. Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) jüngst den Leitzins auf

0,25 Prozent gesenkt hat, dürften die Zinsen für Baugeld in den kommenden Monaten wohl kaum steigen. Das kann sich jedoch mittel- bis langfristig wieder ändern. Zum Beispiel wenn die Konjunktur im kommenden Jahr wieder deutlich anzieht.

Für viele Kreditnehmer, deren Vertrag in den nächsten Jahren ausläuft, liegt es daher nahe, bereits jetzt darüber nachzudenken, wie sie sich den aktuell niedrigen Zins sichern können. Dies ist mit Forwarddarlehen möglich. Sie sichern eine Anschlussfinanzierung, die das Zinsanstiegs-Risiko vermeidet.

Forwarddarlehen sind nur möglich, wenn man bereits ein Hypothekendarlehen hat, das in höchstens 60 Monaten zur Anschlussfinanzierung ansteht. Auf diese Weise sichern die Kreditnehmer sich den Zins von heute. Als Gegenleistung berechnet die Bank einen geringen Zinsaufschlag, der monatlich berechnet wird. Das Prinzip bei Forwarddarlehen: Die Kunden schließen bereits heute eine Anschlussfinanzierung in Höhe der Restschuld ab, die am Ende des aktuell laufenden Kredits fällig wird. Dabei sind sie nicht auf die bisher finanzierende Bank angewiesen und können sich für das Geldinstitut entscheiden, das die besten Konditionen bietet.

Der Vergleich kann sich lohnen. Zu welchen Konditionen Forwarddarlehen möglich sind, können Interessierte auf Online-Finanzportalen über entsprechende Zinsrechner sehen. Etwa über www.forward.fmh-rechner.de. Ein

Beispiel: Der Kaufpreis des Hauses beträgt 200.000 Euro. Der (Rest-)Darlehensbetrag beträgt 50.000 Euro und die Zinsbindung des Forwarddarlehens zehn Jahre. Der anfängliche Tilgungssatz beträgt acht Prozent und die Vorlaufzeit 24 Monate. Das heißt: In 24 Monaten läuft der bereits abgeschlossene Kreditvertrag aus. Die Bank mit dem günstigsten Angebot verlangt derzeit bei einem Forwarddarlehen einen effektiven Jahreszins von 2,85 Prozent. Die monatliche Rate beträgt rund 450 Euro, die Restschuld rund 3.900 Euro.

Zum Vergleich: Würde sich ein Immobilienkäufer heute über einen herkömmlichen Darlehensvertrag, also ohne Forwarddarlehen, zu ansonst gleichen Kreditkonditionen bei der Bank 50.000 Euro leihen, bekäme er den Kredit bereits zu einem effektiven Jahreszins von 2,38 Prozent. Die monatliche Rate würde dann nur rund 430 Euro betragen. Allerdings betrüge die Restschuld dann immer noch rund 5.000 Euro. Die Restschuld könnte er auf Null reduzieren, indem er den anfänglichen Tilgungssatz bei neun Prozent ansetzen würde. In dem Fall würde die monatliche Rate rund 470 Euro betragen.

Ob Immobilienkäufer bereit sind, ein Forwarddarlehen abzuschließen, hängt letztlich von ihrer Markterwartung ab. Glauben sie, dass sich bis zum Laufzeitende ihres aktuellen Kredits die Zinsen nicht nennenswert erhöhen werden, verzichten sie auf das Forwarddarlehen. Wer von steigenden Zinsen ausgeht, für den kommt hingegen das Forwarddarlehen in Frage.

Phaidros Funds - Balanced A – Ausgewogen investiert

Chancen wahrnehmen und Risiken vermeiden – so lassen sich allgemein die Ziele der meisten Investoren beschreiben. Das Fondsmanagement des Phaidros Funds – Balanced A setzt zur Umsetzung dieses Ziels auf mehrere Anlageklassen. Bislang kamen Investoren mit dem Mischfonds gut auch durch schwierige Zeiten.

Investmentansatz

Die Verwaltung des Fonds durch die Eyb & Wallwitz Vermögensmanagement GmbH zielt auf ein ausgewogenes Chance-Risiko-Profil ab. Neben der Generierung attraktiver Renditen liegt ein Schwerpunkt darauf, das eingesetzte Anlagekapital möglichst gut zu schützen. Die angestrebte Rendite des Portfolios bewegt sich im Rahmen eines ausgewogenen Investments aus Anleihen unterschiedlicher Segmente wie Staatsanleihen, Unternehmensanleihen und Wandelanleihen sowie Aktien. „Wir sind nicht auf einen bestimmten Stil festgelegt, tendenziell sind wir aber Value-Investoren, d.h. für uns stehen die nachhaltige wirtschaftliche Stärke eines Unternehmens und die Bewertung seiner Cash-Flows im Vordergrund“, erläutert Fondsmanager Ernst Konrad den Investmentansatz. Er nutzt die Erkenntnis, dass die Schwankungsintensität und die Wertentwicklung eines Portfolios auf mehrere Jahre zu 90 Prozent von der Auswahl und der Gewichtung der Anlageklassen abhängen. Beides wird kontinuierlich überwacht und gegebenenfalls angepasst.

Portfolio

Das Management entscheidet vor allem nach makroökonomischen Gesichtspunkten, wie die Anlageklassen Aktien, festverzinsliche Wertpapiere und Cash gewichtet werden. Die Aktienquote kann zwischen 0 und 75 Prozent variieren. Gegenwärtig machen Aktien knapp 53 Prozent des Fondsportfolios aus (Stand: 31.10.). Im Anleihesegment ist der Fonds mit über 32 Prozent des Gesamtportfolios in Unternehmensanleihen investiert, die Cashquote liegt bei über 9 Prozent. Betrachtet man die regionale Aufteilung der Aktien stehen US-Titel mit knapp 20 Prozent im Vordergrund. „Die Aktienquote ist im letzten Monat weitgehend konstant geblieben. Allerdings haben wir bei einigen Titeln in den Sektoren Konsum und Pharma (Reckitt Benckiser, Eli Lilly) Gewinne mitgenommen und dafür den Anteil der zyklischen Werte durch den Zukauf von VW und BNP Paribas erhöht“, so der Fondsmanager Ernst Konrad. Im Anleihesegment wurden u.a. Corporate Bonds von Telekommunikations-Unternehmen gekauft. Darüber hinaus wurden auch Contingent Convertibles, eine spezielle Form von Wandelanleihen, für das Fondsportfolio erworben. In der Vergangenheit lag die Aktienquote im Schnitt bei 35 Prozent. Konrad betrachtet das aktuelle Kursniveau bei Aktien mit einer gewissen Skepsis: „Bisher haben 75 Prozent der US- und 55 Prozent der europäischen Unternehmen die Gewinnerwartungen übertroffen, was dem historischen Durchschnitt entspricht. Bei der Umsatzentwicklung haben sie allerdings mehrheitlich enttäuscht, so dass es schwieriger wird, die erreichten Kursniveaus zu rechtfertigen“.

Wertzuwachs

Der Fonds wurde im April 2007 aufgelegt. Anleger, die seit Anfang an dabei waren, konnten bislang über 20 Prozent erzielen. Seit Jahresanfang lag der Wertzuwachs bei 6,1 Prozent, auf Sicht von 5 Jahren bei 43,5 Prozent. Der maximale Kursverlust des Fonds betrug 11,65 Prozent. Das zeigt, dass das Fondsmanagement auch die Risikoseite im Griff hat und Verluste somit nicht ausufern.

Fazit

Anleger bekommen mit dem Phaidros Funds - Balanced A ein Produkt, das Chancen und Risiken auf mehrere Anlageklassen verteilt und bislang mit seinem Konzept überzeugt hat. Aufgrund des vermögensverwaltenden Charakters des Fonds ist er als Basisinvestment zum langfristigen Vermögensaufbau und auch zur Altersvorsorge gut geeignet.