Warum Immobilien auch 2027 noch eine gute Investition sind

Die Zinswende hat den Immobilienmarkt in schwierige und teilweise turbulente Zeiten gestürzt. Viele Anleger fragen sich daher, ob der Zug für eine gute und gewinnbringende Investition in Immobilien abgefahren ist. Doch auch für das Jahr 2027 bieten Immobilien eine gute Möglichkeit, das vorhandene Vermögen zu diversifizieren und dank starker Hebel auch deutlich zu vergrößern. Die Herangehensweise ist dabei nur noch wichtiger als in den Jahren des absoluten Niedrigzins.

Rendite statt Gefühl – die Zahlen müssen passen

Wo vor 2022 das Gefühl für die Immobilie passen musste, muss man heute vor allem eines im Auge behalten. Die ganz konkreten Zahlen. Nur wenn man schon vor dem Kauf klar und ehrlich gerechnet hat, welche Rendite am Ende wirklich dabei herauskommt, kann man mit Wohnimmobilien auch heute noch ein gutes Investment machen.

Für diese Berechnung ist das Zusammenspiel aus dem Kaufpreis, den zu erwartenden Mieteinnahmen, den Nebenkosten und den Finanzierungskosten zu beachten. Ein Renditerechner hilft, diese Werte ins richtige Verhältnis zueinander zu stellen.

Welche Möglichkeiten der Renditeberechnung gibt es?

Man unterscheidet grundsätzlich zwischen der Brutto- und der Nettomietenrendite. Erstere berücksichtigt nur den Kaufpreis der Immobilie und die jährliche Kaltmiete. Sie bietet einen ersten Anhaltspunkt dafür, ob es sich lohnt, sich näher mit einem Projekt auseinanderzusetzen. Die Berechnung lautet:

(Jahreskaltmiete / Kaufpreis) x 100

Gute Ergebnisse liegen bei mindestens 4 bis 5 Prozent. Wenn diese erreicht oder sogar überschritten sind, kann man in die tiefere Berechnung einsteigen.

Bei der Nettomietenrendite berücksichtigt man den Kaufpreis zzgl. der Kaufnebenkosten. Auf der Gegenseite steht hier die Jahreskaltmiete abzgl. Instandhaltungsrücklagen, nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten und Verwaltungskosten. Diese Berechnung ist also die, die am Ende wirklich aussagt, wie viel von der Kaltmiete übrigbleibt.

Was auch hier noch ignoriert wird, sind der individuelle Finanzierungszins und der persönliche Steuersatz. Die Berechnung lautet:

((Jahreskaltmiete – nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) x 100

Hier liegen gute Richtwerte bei 3 bis 4 Prozent. Diese sollten mindestens erreicht sein, damit der anstehende Kreditzins wirklich gedeckt werden kann.

Aktuell liegen Kreditzinsen für den Kauf einer Immobilie im Mittel bei rund 3,7 bis 4 Prozent bei einer Zinsbindung über 10 Jahre. Wer also seine Finanzierung komplett über die Mieteinnahmen refinanzieren möchte, muss sich vor der konkreten Berechnung ein Angebot seiner Bank einholen, um prüfen zu können, ob die Nettomietenrendite für das geplante Objekt für die anstehende Finanzierung wirklich ausreicht.

5 Gründe, warum Immobilien auch im Jahr 2027 noch als Investition infrage kommen

Knapper Wohnraum

Die Zahl der Neubauten bleibt nach wie vor hinter dem Bedarf zurück. Die Nachfrage nach Mietraum ist vor allem in Ballungszentren extrem hoch. Doch auch in Randgebieten – dem sogenannten Speckgürtel – bleiben die Mieten sehr stabil mit steigender Tendenz. Hier ist es allerdings wichtig zu beachten, inwieweit in der Region der geplanten Investition ein Mietendeckel oder die Mietpreisbremse greifen.

Sachwerte bieten Inflationsschutz

Wer eine Immobilie besitzt, hat gleich auf zwei Arten einen gewissen Inflationsschutz. Einerseits steigt der Wert einer Immobilie langfristig mit dem Preisniveau. Andererseits gehen auch die Mieten auf lange Sicht gesehen nach oben und nicht nach unten. Damit bieten sowohl die Wertsubstanz als auch die Rendite einen echten Inflationsschutz. Zumindest stärker als Sparzinsen auf das Geldvermögen. Außerdem ist es deutlich planbarer als eine Investition in Bitcoin, Gold oder an der Börse.

Neu justierte Preise

Auch wenn die Preise langfristig betrachtet steigen, haben sie in den letzten Jahren in vielen Regionen Deutschlands etwas nach unten korrigiert. Das ermöglicht heute den Einstieg zu deutlich realistischeren Preisen als in den Zeiten absoluter Niedrigzinsen.

Hebel durch Finanzierung

Wer eine Immobilie mit Fremdkapital finanziert und die Finanzierungskosten zur Gänze oder in weiten Teilen durch die Rendite abdecken kann, hat einen mächtigen Hebel, um auf ein oder zwei Jahrzehnte gesehen das eigene Vermögen am Ende erheblich zu vergrößern.

Altersvorsorge

Eine abbezahlte Immobilie – zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus mit sechs oder acht Parteien – bietet im Ruhestand eine erhebliche zusätzliche Einnahmequelle. Themen wie eine mögliche Rentenlücke können damit weitgehend geschlossen werden.

Worauf es unbedingt zu achten gilt

Wer sich für den Kauf einer Immobilie als Wertanlage entscheidet, sollte drei Dinge unbedingt im Auge behalten.

Möglicher Sanierungsrückstau

Wenn bei einer Immobilie in den nächsten Jahren hohe zusätzliche Sanierungskosten anstehen, muss die erzielte Rendite deutlich über dem Zinsniveau liegen, damit die Investition sich lohnt.

Lage, Lage und nochmals Lage

Nichts entscheidet so sehr über Leerstände und mögliche Miethöhe, wie die Lage einer Immobilie. Das sollte man sowohl bei der Auswahl der Stadt oder Region selbst als auch bei der Wahl des Stadtteils und der unmittelbaren Umgebung beachten.

Saubere Kalkulation ist Pflicht

Immobilien bleiben eine solide und oft gewinnbringende Anlage. Wenn sie sauber auskalkuliert wurden und man die Berechnungen nicht aus irgendwelchen emotionalen Gründen mit Schönfärberei betrieben hat. Ehrlichkeit und klare, offene Zahlen sind wichtig, damit das Investment langfristig wirklich gewinnbringend sein kann.