Vonovia-Aktie unter Druck

Die erhoffte Erholung am Immobilienmarkt kommt für Vonovia langsamer voran als erwartet. Deutschlands größter Wohnimmobilienkonzern hat seine Ziele für 2028 angepasst und reagiert damit auf ein Umfeld, in dem höhere Zinsen Transaktionen erschweren und neue Projekte weniger attraktiv machen. An der Börse sorgte der Ausblick für Ernüchterung: Am Donnerstag fiel die Aktie vorbörslich auf Tradegate um rund 3,5 Prozent auf 15,90 Euro. Damit drohte ein neuer Tiefstand seit dem Frühjahr 2023.

Besonders problematisch ist, dass die Belastungen mehrere Geschäftsbereiche gleichzeitig treffen. Immobilienverkäufe laufen schleppender, Projektentwicklungen liefern weniger Ergebnisbeiträge und höhere Finanzierungskosten drücken auf den Gewinn. Damit wird es für Vonovia schwieriger, die operative Stärke des Vermietungsgeschäfts in steigende Erträge und eine nachhaltige Entschuldung umzusetzen.

Neue Ziele zeigen, wie stark die Zinsen bremsen

Das Unternehmen erwartet für 2028 beim organischen Mietwachstum nun rund 4,5 Prozent. Zuvor hatte Vonovia etwa fünf Prozent angepeilt. Auch die Investitionspläne werden zurückgenommen: Das für 2028 vorgesehene Volumen soll von rund zwei Milliarden auf etwa 1,7 Milliarden Euro sinken.

Für 2027 rechnet der Konzern mit einem bereinigten operativen Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA), das leicht über dem Niveau von 2026 liegt. Beim bereinigten Vorsteuergewinn wird dagegen ungefähr eine Entwicklung auf Vorjahresniveau erwartet. Eine schnelle Rückkehr zu kräftigem Wachstum ist damit vorerst nicht in Sicht.

Die Finanzierungskosten sind ein wesentlicher Grund dafür. Seit Beginn der jüngsten Eskalation im Nahen Osten ist die Rendite achtjähriger Vonovia-Unternehmensanleihen nach Unternehmensangaben um rund 1,4 Prozentpunkte gestiegen. Das verteuert die Refinanzierung und erschwert zugleich Immobilienkäufe und Projektfinanzierungen. Für potenzielle Käufer bedeutet das: Selbst wenn Wohnungen verfügbar sind, lassen sich viele Transaktionen bei höheren Kreditkosten schwerer rechnen.

Sparen statt expandieren

Vonovia reagiert mit einer strengeren Auswahl seiner Investitionen. Neue Projekte im Rahmen des Programms „Manage-to-Green“, das unter anderem auf die energetische Verbesserung des Bestands zielt, werden vorerst ausgesetzt. Auch Neubauten für den eigenen Bestand sollen zurückgefahren werden. Gezielte Maßnahmen zur Modernisierung, Dekarbonisierung und zum Werterhalt will das Unternehmen dagegen weiterführen.

Zudem überprüft Vonovia sein Entwicklungsgeschäft strategisch. Künftig sollen Projekte stärker danach beurteilt werden, welche Rendite sie unter den veränderten Marktbedingungen tatsächlich versprechen. Die Priorität liegt auf Liquidität und einer stabileren Bilanz. Bis Ende 2028 soll das Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA unter den Faktor zwölf sinken. Auch der Verschuldungsgrad im Verhältnis zum Immobilienwert soll langfristig bei rund 40 Prozent liegen.

Das Vermietungsgeschäft bleibt der Stabilitätsanker

Trotz der gekürzten Ziele ist die Lage nicht in allen Bereichen schlecht. Vonovia bewirtschaftet mehr als 528.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bleibt hoch, die Vermietungsquoten sind stabil und Mietausfälle spielen weiterhin eine geringe Rolle. Das Kerngeschäft liefert daher verlässlichere Einnahmen als die stärker konjunkturabhängigen Verkaufs- und Entwicklungsaktivitäten.

Auch zusätzliche Dienstleistungen und Effizienzmaßnahmen sollen helfen. Vonovia setzt unter anderem auf digitale Prozesse und künstliche Intelligenz. Ab 2030 sollen KI-gestützte Produktivitätsinitiativen jährlich rund 50 Millionen Euro zum operativen Ergebnis beitragen.

Für Anleger ist die Aktie nach dem Kursrückgang zwar deutlich günstiger als in früheren Jahren, doch allein ein niedriger Kurs macht ein Investment noch nicht attraktiv. Entscheidend bleibt, ob sich die Finanzierungskosten stabilisieren, der Immobilienhandel wieder anzieht und Vonovia seine Schulden wie geplant reduzieren kann.